执业资质:2530120**********
执业机构:云南云子宇靖律师事务所
擅长领域:刑事辩护债权债务合同纠纷交通事故婚姻家庭
目前,在民间借贷纠纷中,以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍。此类法律关系中,实际上的出借人为保证债权的实现,利用借款人急需用款的心理,与借款人签订房屋买卖合同,当借款人未能按期偿还借款本息时,出借人则会在多次催收无果的情况下,要求判令“卖房人”履行交付房屋义务,并协助办理产权过户手续。要辨析是房屋买卖还是借款担保,需从房屋买卖合同的特征判断。
(1)合同标的物是否有违常理。案涉房屋已被作为酒店营业使用,却单独将第1层的酒店大厅、大堂,第2层的中餐厅、西餐厅,第3层的宴会厅、会议室等单独出售,有违常理。
(2)合同权利义务是否对等。案涉房屋建筑面积为8151.78平方米,总金额为3000万元,单价仅3680元/平方米,明显低于市场价;双方还约定房屋买卖的所有税费均由出卖方承担,并由卖方负责人及其关联公司提供担保,该约定亦与交易习惯不符;此外,合同约定买方逾期付款违约金每月9000元,而卖方逾期交房违约金为每月114万元,明显不对等。
(3)从履行方式上看,房屋买卖合同约定的房屋为现房,卖方已具备交付条件,但双方在合同签订后长达两年的时间内,均未要求交付房屋,反而是卖方从签订合同之月起就按月固定支付大额违约金给买方,此亦违背房屋买卖的正常交易习惯。
因此,法院根据上述特征认定双方并非真实的房屋买卖关系,而是借款担保关系。
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设定抵押的房屋法院能否强制执行