登记房主协议变更房屋登记后有义务协助变更土地登记

【基本案情】

吕先生与江女士是夫妻，丁小姐是江女士的同事。2015年，吕先生购买了房屋一套。吕先生在办理房屋所有权证书时，从丁小姐处借得身份证，并使用丁小姐的身份证将涉案房屋以及土地使用证书办理至丁小姐名下。之后，因丁小姐拒绝协助吕先生、江女士办理房屋过户手续，吕先生、江女士遂将丁小姐诉至法院。

法院受理该案后，依法组织对双方当事人进行调解，双方由此达成调解协议，内容为：吕先生、江女士表示歉意，吕先生、江女士向丁小姐支付2万元表示慰藉；涉案房屋所有权实际归吕先生、江女士二人共有；吕先生、江女士申请办理更正登记手续时，丁小姐予以协助；吕先生、江女士依法办理更正登记手续后，向丁小姐支付协议第一项约定的抚慰金，双方今后不得因借用丁小姐身份证办理该房屋产权登记再发生任何争议。

但是在协议达成后，丁小姐仍未协助办理产权变更手续。吕先生、江女士遂向法院申请强制执行。该案执行后，房地产管理局向吕先生、江女士收取了契税以及其他相关费用。但是，当吕先生、江女士要求国土资源局办理土地证变更登记时，丁小姐再次拒绝配合，导致吕先生、江女士未能变更土地证登记。

吕先生、江女士以丁小姐拒绝协助其办理国有土地使用权变更手续为由，提起诉讼，请求判令涉案房屋土地使用权归其所有，丁小姐协助其办理国有土地使用权变更登记手续。

丁小姐提出反诉，请求判令吕先生、江女士赔偿其精神损失、姓名权、名誉权损失以及财产损失。一审法院以丁小姐的请求与吕先生、江女士的诉讼并非同一法律关系为由，不予合并审理，告知丁小姐另案起诉。

【争议焦点】

在不动产登记纠纷中，实际所有权人借用对方当事人的身份证办理房屋和土地登记手续，即进行虚假登记。双方已就房屋产权过户争议达成调解协议，且已履行的，出借身份证一方是否负有协助办理土地变更登记的义务。

【审判结果】

一审法院判决：涉案房屋土地使用权归吕先生、江女士所有，丁小姐协助吕先生、江女士办理国有土地使用权变更登记手续。

丁小姐不服一审判决，提起上诉称：其为房产房屋所有权证及土地使用权证的合法使用权人，吕先生夫妇出于真实意思表示将土地证办理至其名下，在《物权法》颁布后亦未提出异议，应对自己的行为负责。一审判决将其协助办理房产证登记义务扩大解释到办理土地证变更中，并认定是其应承担的随附义务，无任何依据。请求依法改判。

吕先生、江女士辩称：涉案房产房屋所有权证及土地使用权证是其以丁小姐名义购买房产才登记在丁小姐名下的，其二人才是房屋真正所有权人；双方依调解协议办理房屋所有权变更登记后，该房屋占用范围内土地使用权也应一并转归其所有。请求驳回上诉，维持原判。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【审判规则评析】

中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据上述法律规定，本案中，吕先生、江女士在办理房产证的过程中，借用了丁小姐的身份证，将涉案房屋的所有权证书和土地使用证书均办理在丁小姐名下。据此应当认定涉案房屋的真正所有权人为吕先生、江女士，而非丁小姐。

由于双方发生纠纷的原因是吕先生、江女士借用丁小姐的身份证进行虚假登记造成，故应认定二者本身具有一定的过错。但是，双方已经在另案法院的审理过程中达成协议，约定吕先生、江女士向丁小姐支付抚慰金，丁小姐则协助办理过户手续，且房屋变更登记已经得到实际履行，在此情形下，协助变更办理土地证过户应视为丁小姐应当履行的一项附随义务。丁小姐未履行该义务已经构成违约。综上，丁小姐应当承担协助办理土地变更登记手续的责任。

【京创评析】  

在不动产登记中，房屋所有权证及土地使用权证通常应是成对办理的。本案中一方当事人是借用另一方当事人的身份证办理房屋和土地登记手续认定一方当事人系房屋的实际所有权人，虽然其对虚假登记的行为具有过错，但双方已经就房屋产权过户争议达成调解协议，且已经得到履行，则协助办理土地变更登记将视为另一方当事人所负有的附随义务。另一方当事人拒绝给予配合的，构成违约，应当承担相应的责任。