律师观点分析

原告：潘XX，女，1963年1月4日出生，汉族，户籍地铁岭市银州区，现住铁岭市银州区。
委托代理人：杨XX，系辽宁XX律师。
被告：袁XX，女，1965年2月11日出生，汉族，户籍地铁岭市银州区，现住铁岭市银州区。
被告：潘X，女，1994年2月20日出生，汉族，户籍地铁岭市银州区，现住铁岭市银州区。
二被告委托代理人：李XX，系辽宁XX律师。
原告潘XX与被告袁XX、潘X房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘XX及委托代理人杨XX、被告袁XX、潘X及二被告的委托代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘XX诉称：2005年8月3日，潘XX将其个人婚前所有的房屋（即将拆迁）以4万元价格卖与其妹妹潘XX，即本案原告。原告向潘XX支付4万元房款，潘XX为原告出具收条一张，证明收到卖房款4万元的事实，原告购得该房屋，该房屋被拆迁后，原告于2006年回迁至现在的铁岭市银州区XX*单元***室。经对回迁楼进行装修后，原告入住至今，只是一直未办理过户手续。2013年6月25日，潘XX去世，潘XX的继承人其妻子与女儿，即二被告，却要非法继承不属于潘XX遗产的该回迁楼，故原告依法起诉，请求确认铁岭市银州区北XX*单元***室归原告所有；被告承担诉讼费。
被告袁XX、潘X辩称：不同意原告诉讼请求，二被告是母女关系，分别是潘XX的妻子及女儿，被告认为原告与潘XX之间不存在房屋买卖关系，原告诉称以4万元价格购买案涉房屋，二被告不知情，未见过原告诉称的收条，也没有收到原告方的4万元购房款，原告诉称至今在诉争房屋居住被告不清楚，案涉房屋是潘XX名下的房屋，属于潘XX和其妻子袁XX的共有财产，潘XX生前属于夫妻二人共同所有，潘XX去世后该房屋属于袁XX和潘XX第一法定顺序继承人共同共有，在潘XX去世时，尚有法定继承人潘XX的母亲在世，后其母亲去世，其母亲去世时有四名子女，分别是潘XX，潘XX、潘XX、潘X，原告起诉遗漏其他被告，属于主体不适格。房屋并非潘XX的婚前个人财产，是潘XX和被告袁XX夫妻共同财产，1990年9月份，潘XX购买一处29.07平房屋，在1992年9月30日潘XX与袁XX结婚，截止2000年9月30日潘XX与袁XX结婚8年整，按照当时的司法解释，该处房屋经过夫妻双方共同使用8年，已经转化为夫妻共有财产，原告诉称的所谓买卖发生时是2005年8月3日，首先说假定该行为事实存在，也并没有经过房屋共有人袁XX的同意，潘XX单方私自出卖房产，属实无权处分，未经配偶一方同意，且原告在购买房屋时，属于恶意，且没有办理变更房屋产权登记，房屋所有权没有发生变化，原告不构成善意取得，之后该房屋经过征收拆迁，以29.07平为基础，后加上婚姻关系存续期间扩建的16.56平方米，合计45.63平房屋置换了本案涉案房屋，其中有10平方米属于货币购买，但是不是被告出资，是谁出资不清楚，房屋拆迁之后，一切征收手续及回迁后房屋所有人均登记为潘XX，在2013年6月25日潘XX去世时，被告认为该房屋的一半属于被告袁XX所有，另一半应该由潘XX的法定继承人依法继承，在潘XX去世时有三人第一顺序继承人，妻子、母亲、女儿，母亲是在潘XX去世后去世，因此，被告认为涉案房屋属实被告所有，原告主张不应予以支持。
原告举证如下：
1、死亡医学证明书【复印件】（证明潘XX已经死亡，被告身份适格）。
二被告没有异议，本院予以采信。
2、房屋买卖契约、房屋所有权证存根、公证书、结婚登记申请书【复印件】（证明该房屋是潘XX的婚前财产）。
二被告对真实性无异议，但是二被告认为该证据只能证明案涉房屋为婚前购买，不能证明是婚前财产。该证据能证明案涉房屋在婚前购买时面积为29.07平方米，拆迁时是45.63平，其中有16平不属于婚前购买，属于潘XX与被告袁XX婚姻存续期间扩建的临时建筑。本院对此证据的真实性予以确认。
3、收条【复印件】（证明原告与潘XX买卖房屋的事实）。
二被告对该证据真实性有异议，认为二被告没见过这份收条，现在潘XX已经去世，该收条真实性无法核实，而且根据收条记载仅有回迁款4万元，无其他信息，与本案无关，收条下方有后填写的痕迹，因此，该收条不能证明潘XX与原告存在房屋买卖合同关系。本院对此证据的真实性不予确认。
4、地暖管售后质量服务卡、铺设地热工程合同专用收款收据、铁岭市大明灯饰城购货单、广东XX公司购物清单【复印件】（证明该房屋是由原告装修）。
二被告对该组证据三性均有异议，认为票据并非正规销售凭证，从内容看充其量能证明原告购买过票据记载的商品，或者签订过合同，不能证明购买的商品用在案涉房屋，不能证明地热工程实际履行，因此不能证明其主张。本院认为，此证据与本案缺乏必然的关联性，故不予采信。
5、铁岭XX销售单、XX公司发票、铁通公司业务登记表【复印件】（证明该房屋一直由原告居住）。
二被告认为该组证据只有部分票据能证明原告或原告丈夫女儿走的费用，不能证明原告在案涉房屋居住，即便居住也不能证明案涉房屋属于原告所有。本院认为，此证据与本案缺乏必然的关联性，故不予采信。
6、证人潘X证言。
二被告有异议，认为证人是原告的亲妹妹，现在原、被告关系紧张，证人与原告具有利害关系，其证明存在买卖合同关系及收取购房款的证言不应采信，同时证人也证明被告当时不在场，这充分说明被告没有与原告达成买卖房屋的合同意识，同时证明本案遗漏其他被告。本院对此证据不予采信。
7、铁岭市棚户区改造回迁安置结算单【复印件】（增加面积款是原告交纳，“潘XX”三字是潘XX签的）。
二被告认为从该证据看，被拆迁人是潘XX，即便不是潘XX本案签名，是由他人代签的，如果交款人是原告，应该做一个备注交款人是原告。本院认为，此证据不能成为证明原告的诉讼请求的依据，不予采信。
被告举证如下：
1、城市房屋拆迁安置补偿协议、房屋产权证一份【复印近】(证明涉案房屋是由拆迁安置转换得来的，拆迁前面积29.07平，及临时建筑16.56平，29.07平应认定为夫妻共同财产，理由是该部分面积已经从结婚之日起满八年，已经转化为夫妻共有财产，16.56平临时建筑面积是婚姻关系存续期间扩建产生的，房权证及安置协议上均是潘XX的名字，根据法律规定，案涉房屋属于二被告)。
原告代理人对真实性无异议，但是认为该组证据恰恰证明此房屋已经由潘XX出卖给潘XX，临居费都是潘XX领取的。增加的10平方米是原告拿的钱，收据也在原告处，该组证据证明涉案房屋原为潘XX个人婚前财产，已经出卖给潘XX，因为当时潘XX与潘XX买卖成立后没有办理过户手续，所以现在房屋所有人才登记在潘XX名下，因2011年潘XX妻子袁XX及女儿潘X将生病的潘XX遗弃在其婆家，并卷走家中所有钱财，包括该房权证，一走了之，致使原告一直无法办理过户手续，该两份证据不能否认房屋买卖事实的存在，只能说明二被告卷走家中财产的事实。另该房屋房权证上没有将袁XX登记为共有人。原告认为房权证是假的，回迁时候不给办理房照，需要过几年才能办理房照。本院对此证据的真实性予以确认。
2、本院2019年3月5日庭审记录，该卷宗83页记载原告的陈述【复印件】(证明即便原告与潘XX之间买卖关系存在，也是恶意串通)。
原告认为潘XX不相信袁XX是因为袁XX不在家呆着，说打就打，说骂就骂，将潘XX在床上踹地下去。原告代理人认为：潘XX与袁XX夫妻感情极其不好，潘XX是不信任袁XX的，本案涉案房屋是潘XX婚前个人财产，潘XX出卖房屋不与袁XX协商也不影响其合法性，有效性。本院对此证据的真实性予以确认。
经审理查明，原告潘XX为潘XX（2013年6月25日死亡）的妹妹，二被告袁XX、潘X分别为潘XX的妻子（1992年结婚）、女儿。潘XX生前曾有一平房（购买时间为1990年），面积为29.07平方米，后该平房于2005年7月拆迁，拆迁双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中确认，“动迁面积29.07平方米，不足45平方米部分用临建予以补足”。回迁楼于2006年8月25日取得房屋所有权证，所有权人为潘XX，登记地址为铁岭市银州区XX*单元***室，建筑面积58.3平方米，房照号为铁岭市房权证银州区字第××号。该房现由原告居住。
本案在诉讼过程中，原告向本庭提交收条一张，内容为：“今收潘XX买回迁房款肆万元整40000.00）”，时间为2005年8月3日，收款人处有潘XX签名捺印，另用较细笔体在收款人下一行写明“卖回迁房人”。
本院认为，原告所提交的证据中的收条不能证明系潘XX所出具，亦不能证明原告已实际支付了该款，也不能证明40000元即为全部购房款；且在此收条所注明的出具时间，回迁房屋并不存在，且由于回迁房已确认含有用临建部分补足的面积部分，而回迁房屋是否为潘XX与袁XX夫妻共有，潘XX是否有权独自出买该房屋，原告均未提交证据证明；而潘XX已于2006年取得了回迁房屋的所有权证，可以证明即使原告与潘XX间的房屋买卖行为真实存在，潘XX亦用此行为否定了其出卖房屋的行为。故原告的诉讼请求即要求确认诉讼争房屋为原告所有的诉讼请求，不符合我国《物权法》中的有关规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告潘XX的诉讼请求。
案件受理费800（原告预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人应在递交上诉状次日起七日内交纳上诉费（汇款开户行名称为：中国XX，收款人为：辽宁省财政厅非税收入财政专户，账号为：21×××27-2027，备注当事人姓名），逾期交纳，按撤回上诉处理。