中介合同纠纷案——中介费支付主体与违约责任的司法认定

律师观点分析

一、案件描述?

?背景?：
本案为房产中介合同纠纷，涉及中介公司（原告）向房屋出售方（被告）追索中介佣金的争议。核心争议点为：中介费支付义务主体及违约责任的认定。

?起因?：

1. 原告作为中介方，促成被告（售房人）与第三人（购房人）签订《房屋买卖（居间）合同》；

2. 原告与第三人单独签订《佣金确认书》，约定佣金7万元（已付2万元）；

3. 被告拒绝履行过户义务，引发购房人诉讼，法院判决被告继续履行合同但未认定其违约；

4. 原告转而起诉被告要求支付剩余佣金5万元。

?经过?：

· ?原告主张?：

o 依据三方合同条款“中介费由违约方承担”，认为被告违约应支付佣金；

o 援引生效判决证明被告存在违约行为。

· ?被告抗辩?：

o 非《佣金确认书》主体，不受其约束；

o 三方合同未明确佣金金额及支付主体；

o 生效判决未认定被告违约；

o 原告已起诉第三人后撤诉，构成重复主张。

?结果?：
法院驳回原告诉讼请求，认定被告无直接支付佣金的合同义务。

?二、办案过程?

1. ?证据梳理?：

o 审查《房屋买卖（居间）合同》《佣金确认书》条款矛盾点；

o 调取前案判决书，核实违约事实认定；

o 分析微信聊天记录，确认部分佣金支付事实。

2. ?法律焦点?：

o 合同相对性原则：《佣金确认书》对被告是否生效；

o 违约行为与佣金责任的因果关系；

o 中介服务实际履行情况（过户协助义务）。

3. ?庭审策略?：

o 原告：强调三方合同“违约方承担费用”条款；

o 被告：主张原告未完成居间义务，且佣金约定存在瑕疵。

?三、判决结果?

· ?法院认定?：

1. 原告与被告无直接佣金支付约定；

2. 《佣金确认书》仅约束原告与第三人；

3. 前案判决未认定被告违约，原告援引条款不成立。

· ?判决主文?：
?驳回原告诉讼请求，案件受理费由原告承担。?

?四、忠告与建议?

?对中介机构?：

1. 明确佣金支付主体：在三方合同中直接约定卖方、买方的费用分担比例；

2. 完善文件签署：避免《佣金确认书》与主合同条款冲突；

3. 保留服务证据：如过户协助记录、沟通痕迹等。

?对买卖双方?：

1. 审阅合同条款：特别注意违约责任与费用承担条款；

2. 争议时及时固定证据：如对方违约声明、沟通记录等；

3. 谨慎签署补充协议：避免单方文件被用作追责依据。