原告李*与被告永州*宇和园房地产开发有限公司与破产有关的纠纷一案

律师观点分析

原告：李*，男，1976年生，汉族，住祁阳县。

委托诉讼代理人：刘*振，湖南楚一律师事务所律师。

被告：永州*宇和园房地产开发有限公司

诉讼代表人：永州*宇和园房地产开发有限公司破产管理人。

委托诉讼代理人：贺*勤，湖南弘一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓亮波，湖南弘一律师事务所律师。

原告李*与被告永州*宇和园房地产开发有限公司（以下简称*宇公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李*及其委托诉讼代理人刘*振、被告*宇公司的委托诉讼代理人贺*勤、邓亮波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李*向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签定的5份《商品房买卖合同》所涉的*宇****B区第6幢的第110、210、111、211、112、212、113、213、115号和215号房屋不属于被告的破产财产；2、确认原告对与被告签定的5份《商品房买卖合同》所涉的*宇****B区第6幢的第110、210、111、211、112、212、113、213、115号和215号房屋享有取回权；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年1月10日，原、被告签订5份《商品房买卖合同》，合同约定:被告将其开发建设的*宇****B区第6幢商110/210号房、商111/211号房、商112/212号房、商113/213号房、商115/215号房，共计面积1031.66m2以2500/m2的价格出售给原告，总价款为2579150元，交房时间为2015年12月30日前。合同签订当日，原告李*通过银行转账向被告*宇公司支付了2579150元购房款。同年1月14日，原告李*将与被告*宇公司签订的商品房买卖合同中所涉及的房屋到祁阳县房产局进行了备案登记。2014年5月，被告*宇公司因非法吸收公众存款犯罪被司法机关依法查处，并于2015年11月5日被法院裁定进入破产重组。在被告*宇公司破产重组过程中，原告与被告签订的上述《商品房买卖合同》经永州市中级人民法院作出的（2018）湘11民终1913号《民事判决书》和湖南省高级人民法院作出的（2019）湘民申406号《民事裁定书》确认合法有效，且应依法继续履行。原告在签订合同后已支付了全部购房款，履行了所约定的义务，合同所涉及的房屋不属于被告*宇公司的破产财产，原告有权依法取回上述房屋。故请求法院判如原告所请。

*宇公司辩称，1、涉案房屋在人民法院受理破产后所有权仍属*宇公司所有，原告不享有取回权。2、原告主张涉案房屋不属于破产财产属于适用法律不当，涉案房屋应当属于*宇公司的破产财产范围。

原告李*为支持其诉请，向本院提交了11组证据：1、原告身份证复印件；2、商品房预售许可证；3、《商品房买卖合同》；4、付款凭证；5、收款收据；6、备案登记；7、（2016）湘11刑终378号刑事判决书；8、（2018）湘11民终1913号民事判决书；9、（2019）湘民申406号民事裁定书；10、（2020）湘1121执315号民事裁定书；11、B区第6幢110、210、111、211、112、212、113、213、115、215号商品房预告登记证书。

被告*宇公司未提交证据。

经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2无异议，但认为*宇的项目处于未完工的状态，客观上无法交付。对原告提交的证据3、4、5、6无异议，但认为只能证明原告支付了房款，无法证明原告享有所有权或取回权。对原告提交的证据7的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议。对原告提交的证据8、9、10无异议，但认为这三份裁判文书仅确认房屋买卖合同有效，没有判决将涉案房屋所有权转移至原告。对原告提交的证据11无异议，但认为该证据不发生物权变动的效力。本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，经审查认为，原告提交的十一组证据真实合法且与本案关联作为本案的证据采用。

根据上述采信的证据，结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：2014年1月10日，被告*宇公司为偿还祁阳县众信小额贷款股份有限公司的借款与原告李*协商，被告*宇公司将其开发的*宇****B区6幢商110/210号房、商111/211号房、商112/212号房、商113/213号房、商115/215号房，共计面积1031.66m2以2500/m2的价格出售给原告，并签订了5份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定被告*宇公司应当在2015年12月30日前交付房屋。2014年1月10日，原告通过银行转账的方式向被告*宇公司支付了2579150元购房款。同年1月14日，原告李*将与被告*宇公司签订的《商品房买卖合同》中所购买的房屋到祁阳县房产局进行了备案登记。同年4月22日到祁阳县房产局办理了预告登记。上述房屋系商铺，至今未办理竣工验收手续。2015年11月5日，本院裁定受理被告*宇公司破产重整一案，2016年12月12日裁定宣告被告*宇公司破产。2018年10月18日，永州市中级人民法院作出（2018）湘11民终1913号民事判决书，判决原告李*与被告*宇公司于2014年1月10日签订的5份《商品房买卖合同》有效，双方依法继续履行。*宇公司不服向湖南省高级人民法院申诉，2019年3月13日，湖南省高级人民法院作出（2019）湘民申406号裁定书，裁定驳回被告*宇公司的再审申请。该裁定书对湘11民终1913号民事判决书第二条判项中“双方依法继续履行”的含义明确为双方应依照包括企业破产法在内的相关法律法规继续履行，并不意味*宇公司向李*进行个别清偿，也与李*作为*宇公司的债权人申报和实现债权不相矛盾。

本院认为，本案的争议焦点为：一是案涉房产是否属于*宇公司的破产财产；二是原告李*对上述房产是否享有取回权。关于焦点一，首先从本案的法律适用来看。原告李*与被告*宇公司签订了5份《商品房买卖合同》，办理了合同备案手续并支付了全部购房款。原告李*主张按照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的规定，案涉房屋不属于破产财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。《中华人民共和国企业破产法》施行后，最高人民法院针对《中华人民共和国企业破产法》先后出台了三部司法解释，对之前的规定进行了修正。其中《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”。根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产，即本案案涉房产并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于被告*宇公司（债务人）的财产。其次，从破产财产范围的法律规定来看。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”债务人财产是在破产申请受理后或者破产宣告时直至破产程序终结前，债务人所有的供破产清偿的全部财产。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果，不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。本案中案涉房屋登记在被告*宇公司名下，被告*宇公司即为该不动产的所有权人。虽然*宇公司存在违约行为，但并不因此丧失其所有权人的身份。故*宇****B区6幢商110/210号房、商111/211号房、商112/212号房、商113/213号房、商115/215号房产的所有权属于被告*宇公司，其应为债务人财产。被告*宇公司辩称原告提交的判决书仅确认《房屋买卖合同》有效，没有判决将案涉房屋所有权转移至原告，经查（2018）湘11民终1913号一案为确认合同有效纠纷，仅确认《商品房买卖合同》有效，未明确继续履行的具体内容，且湖南省高级人民法院对湘11民终1913号民事判决书中第二条判项中“双方依法继续履行”的含义明确为双方应依照包括企业破产法在内的相关法律法规继续履行，并不意味*宇公司向李*进行个别清偿，故对该辩称予以支持。此外，祁阳县房产管理局虽然对原告李*与被告*宇公司签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记，但该登记是为了行政管理需要，不属于《中华人民共和国物权法》中规定的不动产转移登记，不产生物权变动的法律后果。再次，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记所认定的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。在不动产依法登记之前，预告登记的物权尚不属于预告登记权利人所有。因此，预告登记不产生物权变动的效力。又因案涉房屋系商铺，不是消费性住房，且至今未办理竣工验收手续，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第项的规定，原、被告所签订的《商品房买卖合同》属法律上和事实上不能履行的合同。所谓法律上不能履行是指履行将会违反法律的规定。本案中，原、被告所签订的合同如履行，将违反《中华人民共和国企业破产法》和《中华人民共和国建筑法》的规定。故对原告请求确认*宇****B区第6幢的第110、210、111、211、112、212、113、213、115号和215号房屋不属于被告*宇公司的破产财产的诉请，本院不予支持。

关于焦点二，原告李*对上述房产是否享有取回权的问题。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。案涉房屋由被告*宇公司开发建设，在建成时其所有权归该公司所有，被告*宇公司在破产申请受理时属于该公司的财产，均为被告*宇公司的破产财产。《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人依法取回。根据该规定，取回权的前提条件之一就是行为人对物享有所有权。取回权的发生依据是因物权关系而非债权关系，只是所有权或者其他物权人依照物的返还请求权才能提出取回请求。*宇公司因开发建设而取得案涉房屋的所有权，在未办理产权过户登记手续前仍归属被告*宇公司，因案涉房屋的产权未发生转移，又因《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。*宇公司进行破产清算后，不能对李*进行个别清偿。故原告李*主张对*宇****B区第6幢的第110、210、111、211、112、212、113、213、115号和215号房屋享有取回权无事实和法律依据，本院亦不予支持。

综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第二条之规定，判决如下：

驳回原告李*的全部诉讼请求。

案件受理费27433元，减半收取13717元，由原告李*负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于永州市中级人民法院。

附相关条文

《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

《中华人民共和国企业破产法》

第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。

第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

《中华人民共和国建筑法》

第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》

第二条“下列财产不应认定为债务人财产：

（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；

（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；

（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；

（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”