来自《购房协议》的风波

1999年12月12日，青海省乐都县人们政府向马先生夫妇颁发了房屋所有权证。2022年10月马先生一气之下将房屋出售给窦先生夫妇，马先生的妻子陈女士对于该房屋出售事件，没有发表处分意见。

马先生夫妻仅收取了5000元，便交付了房屋的钥匙和房屋所有权证，后窦先生夫妇居住在该房屋之中。

2023年1月，窦先生夫妇作为原告起诉马先生夫妇：1、判决确认双方所签署的《购房协议》有效；2、要求马先生夫妇协助办理房屋产权的变更登记。

本案诉讼法律事宜，开始逐步开展。

马先生委托本所，代理其诉讼案件，承办律师经过查看案件文书，发现本案端倪。

《房屋买卖合同》既然已经是合法有效，诉请之中为何出现：确认双方协议有效？而不直接表述为依法继续履行《购房协议》？

实践中，法院审理案件关于合同的效力，是其首要明确的基础法律关系，在明确合同有效之后，在围绕合同的履行展开细致审查，合同系契约，契约之债，应当适用《民法典》合同编的法律规定。

承办律师经过与马先生夫妻充分的沟通，了解案件，所知：《购房协议》的签署存在严重的问题。首先：《购房协议》中，关于其中出售房屋的一方签字的主体，存在错误。其中并无存在马先生妻子的签字。其名字是由马先生个人作为，其妻子对于该份《购房协议》的存在全然不知，直到收到法院传票；其次，《购房协议》签署的主体，买受房屋的一方窦先生夫妻，对于该《购房协议》马先生妻子不知情的客观事实一直属于明知状态，即自始至终，窦先生明确知道陈女士不同意出售房屋。

那么本案中《购房协议》是否有效？如果《购房协议》有效，该协议应当如何履行？其中关于马先生妻子陈女士50%份额的房屋财产权益如何进行保护？

首先，该处房屋属于马先生夫妻双方共同共有，因此在处分房屋时，双方应当一致同意，单方处分仅能处分自己的房屋份额，不能处分另一方的房屋财产份额，否则处分无效。

其次，《购房协议》存在效力瑕疵，因此，买受房屋的一方债权人的债权保护会受到限制，即物权优先于债权，不可以强制执行物权人协助债权人，除非是经过物权人的自愿同意。

最后，夫妻共同财产权益涉及重大财产处分时，需要夫妻双方一致同意，否则仅能处分一方个人的权益。

回归到本案，案件经过两次线上庭审，考虑马先生夫妻双方当时接受了5000的房款，且房产证在对方，在对方同意补足部分的购房款的情况下，可以接受调解。承办律师经过与法官线上多番协商，沟通，争取对方补足3.5万元，且当天支付，对方后来同意。

在窦先生夫妻双方一次性补足马先生夫妻3.5万元购房款之后，签订调解协议，该案件圆满结束。