房屋被征收的，租赁关系的标的物不复存在，租赁合同的合同目的自然无法实现

律师观点分析

案情简介：

原告：孙XX，男，汉族，住湖南省常德XX鼎城区。

委托诉讼代理人：何XX，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：昌XX，湖南XX实习律师。

被告：常德XXXX公司，住所地常德XX武陵区府坪街道办事处青阳XX。

法定代表人：孙XX，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：黄XX，湖南XX律师。

原告孙XX与被告常德XXXX公司（以下简称为民公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙XX及其委托诉讼代理人何XX、昌XX，被告为民公司的委托诉讼代理人黄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

孙XX向本院提出诉讼请求：

1. 判令确认孙XX与为民公司之间签订的《房屋租赁合同》因政府拆迁事宜于2021年12月2日提前终止；

2. 判令确认孙XX承租为民公司位于武陵区××庙××楼××栋的房屋在拆迁补偿过程中获得的装饰装修及附属设施补偿费、临时安置费、搬迁费等共计251907.4元由孙XX享有；

3. 判令为民公司向孙XX返还租金26000元及押金3000元；

4. 本案全部诉讼费用由为民公司负担。

为民公司辩称，

1、为民公司同意提前终止《房屋租赁合同》；

2、为民公司同意返还孙XX未到期的租金26000元及押金，押金需见孙XX的收款收据；

3、为民公司不同意支付孙XX补偿明细中的临时安置费、搬迁费等补偿款，孙XX不是门面的被拆迁人，根据孙XX和为民公司签订的合同第7条第7项、第9条第2项等规定，孙XX应无条件配合甲方，我方不应承担责任。临时安置费5766元、搬迁费3500元、房屋征收配合奖10000元、停产置业补偿17713元、装修装饰费37850元有这些补偿项目但是没领取；寻房安置奖没有这笔钱；提前搬迁奖约定的是20000元，但是因为孙XX没有搬出去还没拿到，至于后续有没有也不清楚；

4、本案诉讼费应该由孙XX承担，为民公司多次提前和孙XX调解沟通，但是因孙XX不同意导致了本案诉讼。

经审理查明：2019年11月20日，常德XX国有粮食连锁公司（甲方）与孙XX（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，内容为：“甲方将本公司位于甘露寺门面4号租赁给乙方经营使用。本合同租赁期限为5年。自2020年1月1日起至2024年12月31日止。甲方依照法律规定和合同条款决定房屋的出租或者收回房屋。甲方按照国家和地方法律法规行使应由产权单位行使的管理等权利。若甲方因遇政府征收拆迁，职能职责工作需要收回房屋时，应提前一个月通知乙方，便于乙方做好腾空房屋的准备，甲方不视为合同违约，也不承担其他任何经济责任。乙方应合理使用其承租的房屋，在不破坏原房屋主体结构的基础上，可根据需要对该房屋进行装饰装修，租赁期满后，乙方在归还租赁房屋时，除可移动的设施设备外，其他附于房屋的装饰装修归甲方所有。乙方不得损坏，甲方不给予任何补偿，乙方违法违约搭建的自建部分，乙方归还房屋时，甲方不给予任何补偿。若甲方因遇政府征收、拆迁、职能职权工作需要收回房屋时，乙方就无条件配合甲方腾房。因此给乙方造成的损失，甲方不承担任何责任，但若合同期未满，甲方应退还提前终止合同而未到期的租金及保证金。甲、乙双方不得提前终止合同，否则，由违约方向守约方支付违约金，但不可抗力或双方协商一致的情形除外。因地震等不可抗力的原因，甲方和乙方各自承担本方的损失。因国家政策或政府规划需要拆除或改造已租房屋，甲、乙双方各自承担本方的损失。”上述合同签订后，孙XX承租了案涉店铺并支付了租金。2021年12月1日，为民公司向其业主发布《搬迁通知》，内容为：“根据相关文件要求，决定对项目范围内的建筑物、构筑物及附属设施实施征收。请尽速做好经营场所整理、经营物品转移、债务清算等工作。与我公司未结清的债务务必于20个工作日内办理结算手续。”2021年12月2日，孙XX签署《文件签收确认单》，确认收到《搬迁通知》。

另查明，为民公司曾用名常德XX国有粮食连锁公司。

以上事实有《房屋租赁合同》、收据、《搬迁通知》、《文件签收确认单》、房屋图片等证据及当事人陈述在卷佐证。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同在履行过程中，国家基于公共利益对房屋进行征收无需被征收人同意，征收行为不能为一般民众所避免和克服，因此，基于公共利益的征收属于不可抗力。房屋被征收的，租赁关系的标的物不复存在，租赁合同的合同目的自然无法实现，故本案情形符合合同的法定解除情形，且为民公司也表示同意提前终止合同，故对孙XX要求确认《房屋租赁合同》因政府拆迁事宜于《搬迁通知》签收之日即2021年12月2日提前终止的诉讼请求，本院予以支持。

关于孙XX要求确认案涉房屋在拆迁补偿过程中获得的251907.4元补偿由其享有的诉讼请求是否成立的问题。该诉讼请求属于确认之诉，而非给付之诉。首先，作为《房屋租赁合同》的承租人，孙XX不享有征收补偿合同权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿：(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。该条例将被征收人明确界定为房屋所有权人，征收补偿协议的相对方是国家与房屋所有权人，承租人不是征收补偿法律关系的当事人。因房屋征收产生的相关征收补偿费用应当归属于房屋所有权人。承租人因所承租的房屋被征收而主张权利，不能以国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，亦不能依据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否应当给予承租人。因此，孙XX作为房屋承租人不能通过征收补偿法律关系从而主张251907.4元补偿归其所有。

其次，本案是因房屋拆迁导致租赁合同不能继续履行引发的纠纷，孙XX与为民公司之间的基础法律关系为租赁合同法律关系，因此孙XX提出相关诉讼请求应当以双方签订的《房屋租赁合同》为依据。根据该合同约定：如为民公司因遇政府征收拆迁需要收回房屋时，为民公司不视为合同违约，也不承担其他经济责任。孙XX对房屋进行装饰装修，租赁期满孙XX归还租赁房屋时，除可移动的设施设备外，其他附于房屋的装饰装修归为民公司所有，为民公司不给予任何补偿。若为民公司因遇政府征收、拆迁需要收回房屋时，孙XX无条件配合腾房，因此给孙XX造成的损失，为民公司不承担任何责任。因国家政策或政府规划需要拆除或改造已租房屋，孙XX、为民公司双方各自承担本方的损失。本案中，就孙XX的该项诉讼请求而言，如前所述，该诉讼请求属于确认之诉，而双方在《房屋租赁合同》中并未约定孙XX在房屋征收后可以全部享有征收补偿款，反而约定了租赁的店铺如遇征收为民公司不承担任何责任、双方责任自负等条款。因此，孙XX径行要求确认其享有拆迁补偿过程中为民公司获得的临时安置费、搬迁费等251907.4元补偿款，而未提起补偿款分割之诉或给付之诉，缺少相应的合同依据支撑。综上，孙XX要求确认案涉房屋在拆迁补偿过程中获得的251907.4元补偿由其享有的诉讼请求，因缺少相关法律依据及合同依据，本院不予支持。

关于孙XX要求为民公司返还租金26000元及押金3000元的诉讼请求，双方在《房屋租赁合同》中约定，案涉房屋遇政府拆迁时，为民公司应退还提前终止合同而未到期的租金及保证金。现为民公司在庭审中同意退还未到期租金26000元及押金，但称押金需见孙XX提供的收款收据。故对孙XX要求为民公司返还租金26000元的诉讼请求，本院予以支持；对于押金，因《房屋租赁合同》中并未约定为民公司收取押金的数额，为避免当事人不必要的诉累，应当在孙XX提供相关支付凭证后由为民公司返还。

据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：

一、确认孙XX与常德XXXX公司之间签订的《房屋租赁合同》因政府拆迁事宜于2021年12月2日提前终止；

二、常德XXXX公司于本判决生效之日起三日内向孙XX退还租金26000元；

三、常德XXXX公司在孙XX提供相关押金支付凭证后三日内向孙XX返还收取的押金；

四、驳回孙XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5514元，减半收取2757元，由孙XX负担2472元，常德XXXX公司负担285元。