房主不可违背租赁合同擅自出售出租房腾房

2018年10月30日，我与卫某签订了《房屋租赁合同》，租期5年，自2018年11月1日至2023年10月31日止。2019年12月，卫某与沈某签订了《房屋买卖合同》，沈某购买了该房屋并将该房屋过户到自己名下。现在沈某认为我与卫某签订的《房屋租赁合同》对他不具有约束力，以该房屋房主的名义要求我腾房，请问：我是否有权利继续承租该房屋？

徐珵珵律师解答：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定的“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。也就是说，抵押担保关系成立或法院依法查封的行为发生于租赁合同关系成立之前，则不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束，只要买受人不愿意履行原租赁合同的，承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。

根据上述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”在卫某明知该房屋存在租赁关系的情况下，又将该房屋出售并过户给沈某，该《房屋租赁合同》原则上对沈某继续有效，沈某应继续履行该《房屋租赁合同》。但您以“买卖不破租赁”原则对抗沈某还需明确一个事实，就是在该《房屋租赁合同》成立之前，该房屋上不存在抵押或被人民法院依法查封的情形，否则，若存在“先抵押、后租赁”的情形，即该《房屋租赁合同》不能约束沈某，则沈某有权要求您腾房。

律师说，在无特殊情况下，出租人出卖出租房屋时，未在合理期限内通知承租人的行为，侵害了您的知情权及优先购买权，您可通过诉讼要求出租人承担相应赔偿责任，同时可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。