法拍房必看的避坑指南

近年来法抽房市场交易越发火热，法拍房潜在的风险让很多竞买者持续观追，不敢下手。这份法拍房避坑指南帮你“排雷”，了解这几点，和套路说拜拜。

一、房屋基础信息

法院会在拍卖公告中注明房屋的基础信息，包括房屋用途、土地性质、有无租赁、是否腾空、权利限制（查封、抵押情况）、装修情况等。详细阅读这些信息后还需要进一步核实信息是否准确。有些法院会组织线下看房，建议实地考察房屋的实际情况，如房屋本身是否有质量问题，若在交付后暴露出质量问题，将难以通过法律途径追究责任。

二、房屋具体信息

1、在裁判文书网上查询房屋拍卖的原始判决书以及原房主有无其他的诉讼信息，如果债务关系复杂，就要小心引发额外纠纷。

2、被执行人是否拥有房屋100%的产权，如果仅拥有部分产权，房屋其他共有人就具有优先购买权，会导致竞买人难以竞拍；即使竞拍成功也会产生无法正常使用或处分的问题。

3、房产如果属于集体土地使用权房单位集资房、经济适用房、安置房等性质，也有无法过户的风险和产生补缴土地出让金的额外成本。

三、实际占用情况

1、法院的拍卖公告中若有室内图片大概率已经清退，且法院已经持有钥匙。

2、实地向物业及邻里打听房屋的居住情况，是否需要清退，如果需要清退难度是多少。要避免参拍涉及老幼病残的房屋。

3、如在法院在拍卖前没有腾房，后期可能会存在房屋的实际占有人不配合腾房的问题，此种情况可通过执行和诉讼两种程序保障权益，同时也要做好自行腾房的准备。

四、有无设立租赁或居住权

1、买卖不破租赁这句话大家都耳熟能详。很多人不知道的是，房屋在出租前就巴经设立抵押或者被法院查封的，买卖就可以破租赁。如果房屋存在抵押和查封前的长期租赁且没有付租金，可以通过安排承租人后续租房问题，与承租人协商解决。如果房屋存在抵押和查封后的租赁且已预付了大部分的租金，很有可能是恶意租赁，建议直接放弃。

2、居住权风险已经成为法拍房的关键风险之一。由于居住权的的设立必须经过登记，未经登记无效。所以在参与竞拍前，至关重要的一步是向不动产交易中心查询该房屋是否已经设立居住权。竞买人是无法直接查询，只有权利人、利害关系人或律师拿调查令才可以查询。

五、过户税费

法院的排名公告中大多都会明确由竞买人承担房屋过户的税。除此以外还有如下几种情况会影响税费的支付：

1、原房主前一道交易税费还没缴，竞买人需要把原房主之前未缴纳的交易税费一并缴纳，多支付一道税费。

2、若原房主是通过赠与、继承等方式取得房产，竞买人在过户时还需要面临高额的个人所得税。

3、房屋的权利人是否是个人，如果是公司会产生更多的税费。

房屋之前交易的价格、方式以及税费缴纳情况这些信息，竞买人同样是无法直接查询，只有权利人、利害关系人或律师拿调查令才可以查询。

六、物业、水电费等额外支出

可以事先向物业了解原房主的物业费、水电费缴纳情况。一般就算有欠费也只是小数目，对法拍房的折扣来说不值一提。竞买人想要过产就必须结清这些费用，提前向物业了解的同时可以和物业协商，争取减免物业费的空间。

综上所述，如果想买法拍房，一定要做好充分、详尽的尽职调查。此外也可委托专业律师调取房屋信息，并在咨询律师的法律意见后购买，降低法律风险。预祝你成功“捡漏”，买到心仪的法拍房!