公司与自然人之间的中介合同纠纷

律师观点分析

案件基本情况：本案中，公司一方受委托人委托，联系了刘某艳帮忙购买指定房屋，刘某艳又私下联系了另外三人，公司将中介费用全额支付给刘某艳，刘某艳又层层委托，将中介费层层发放，但刘某艳等人并未完成指定房屋的购买，中介事务并未顺利完成，公司因此遭受了巨大经济损失，导致委托人退费，至此公司已无继续办理中介事务的必要，故要求刘某艳退费，刘某艳以中介费均给其他人为由拒绝退费，公司无奈起诉至法院，需要注意的是，直至公司起诉，涉案房屋仍未取得预售许可证。

律师点评：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定：商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由以上法律规定可知，商品房进行预售需有预售许可证，没有预售许可证的商品房从事预售行为是违法行为。上诉人作为专业的房地产销售人员，明知涉案期间涉案房地产未取得商品房预售许可证，对外销售系违法行为，与此相关的中介合同违反法律、行政法规的强制性规定，自始无效。根据《民法典》第一百五十三条、一百五十五条和一百五十七条之规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。

本案中，基于合同相对性原理，因公司把中介费全额转账给刘某艳一人，刘某艳私下把中介费发放给其他人一事与公司无关，公司只能向刘某艳一人索要全额中介费，刘某艳等人作为房屋销售的专业人员，在明知房屋未取得预售许可证的前提下仍收取大额中介费承诺办理事务，事后导致房屋根本无法购买，其基于无效合同取得的财产应予以返还。

律师建议：建议遇到此种情况，尽快委托律师搜集证据，切勿拖延，可以采取起诉方式维护自身合法权益。