开发商返本销售，合法吗？

律师观点分析

开发商返本销售，合法吗？

当事人：王某、甲开发商

代理方向：原告王某

判决结果：部分胜诉

2017年左右，王某在甲开发商处购买房产一套并签订了《房屋买卖合同》，房款共计500000元，甲开发商宣传称如果全款购房，享受十年返本政策，为享受该政策，在签订合同的当日，王某全款缴纳该购房款，并与甲开发商签订了《十年返还房款协议》，该协议约定返还房款方式为十年内分五次付清，自交房后分期支付，每次返还房款的10%。案涉房屋交付后，王某与甲开发商多次沟通返本事宜，但均被甲开发商以各种理由拒绝，无奈，王某诉至法院，要求甲开发商支付第一期返还的款项共计50000元。

甲开发商辩称：我公司当时找了个销售代理公司销售房屋，现在也不合作了，双方签订的《十年返还房款协议》违反了《商品房销售管理办法》中第十一条：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”，因此十年返还房款的协议属于无效协议。

法院经审理认为《商品房销售管理办法》系建设部门颁布的部门规章，不属于法律、行政法规，不应该作为认定《十年返还房款协议》无效的依据，案涉合同理应有效，但是双方所签订的协议，违反了《商品房销售管理办法》的规定，扰乱社会经济秩序。人民法院在审理民事纠纷时，对于严重违背市场价值规律，明显高于合理水平利益，扰乱正常社会经济秩序的，应该依据公平原则予以调整，双方当事人均不能依据不当行为获得过高利益，以维护正常经济秩序。故本院酌定甲开发商支付王某协议约定的返还款的40%，甲开发商应支付返还款20000元。