律师观点分析

喻杰律师代理奕某某星公司房屋租赁合同纠纷胜诉案例分享

一、案件背景与代理情况

在宜昌奕某某星智能科技有限公司（以下简称 “奕某某星公司”）与陈某珍、刘某程的房屋租赁合同纠纷一案中，喻杰律师受奕某某星公司委托，担任其诉讼代理人。本案由湖北省宜昌市伍家岗区人民法院审理，案号为 (2024) 鄂 0503 民初 4***号。喻杰律师在整个诉讼过程中，通过严谨的法律分析和充分的证据准备，为奕某某星公司争取到了合法权益。

二、案件事实与争议焦点

（一）案件事实梳理

2024 年 4 月 29 日，奕某某星公司与陈某珍、刘某程签订《协议书》，约定奕某某星公司按对方要求对新华广场 A01 栋 2401 室房屋进行装修改造，用于办公租赁。2024 年 5 月 2 日，双方正式签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为两年，月租金 8000 元，保证金 16000 元。合同明确规定，若乙方（陈某珍、刘某程）未经甲方同意中途擅自退租，甲方有权要求乙方按月租金的 100% 支付违约金并扣除保证金不予退还。

合同签订后，奕某某星公司依约对房屋进行了装修改造，并于 2024 年 5 月 21 日交付使用。然而，陈某珍、刘某程在承租不到一个月后，于 2024 年 6 月 11 日提出退租，7 月 10 日正式送达《退租通知函》，且未按合同约定提前 60 日通知甲方。奕某某星公司拒绝其退租请求后，于 2024 年 9 月 1 日将房屋重新出租给案外人。

（二）争议焦点

1.陈某珍、刘某程单方解除合同的行为是否合法有效，合同解除的时间点如何确定。

2.奕某某星公司是否有权扣除保证金，陈某珍、刘某程是否应支付违约金及欠付租金。

三、喻杰律师的代理策略与主张

（一）针对本诉的代理意见

喻杰律师指出，陈某珍、刘某程在没有法定和约定单方解除权的情况下，擅自提出退租并送达《退租通知函》，其行为构成根本违约。根据《房屋租赁合同》第十五条约定，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，保证金不予退还。同时，奕某某星公司为履行合同进行了装修改造，产生材料费、人工费等支出共计 30000 余元，且因对方违约导致房屋空置数月，保证金 16000 元尚不能弥补实际损失，因此无权要求返还保证金。

关于租金问题，喻杰律师强调，合同并未赋予陈某珍、刘某程任意解除权，作为违约方，其只能通过诉讼或仲裁的方式行使合同解除权，因此《房屋租赁合同》不因他们的通知而解除。陈某珍、刘某程已交纳的租金至 2024 年 8 月 21 日，在 2024 年 8 月 21 日后仍需继续支付租金并承担违约责任，直至房屋重新出租。喻杰律师主张陈某珍、刘某程应支付 2024 年 8 月 22 日至 8 月 31 日的欠付租金 2580.6 元及相应滞纳金。

（二）提出反诉请求

基于上述事实和理由，喻杰律师代表奕某某星公司向法院提出反诉请求：判令陈某珍、刘某程支付租金 2580.6 元及滞纳金 1944 元，合计 4524.6 元，并由其承担反诉费。

四、法院判决与喻杰律师的代理成果

（一）法院对本诉的判决

法院经审理认为，陈某珍、刘某程的行为构成根本违约，合同于 2024 年 8 月 31 日解除。他们应承担 2024 年 5 月 21 日至 8 月 31 日期间的房屋租金，共计 24580.6 元。由于陈某珍、刘某程已向奕某某星公司缴纳保证金足以保证房屋租金支付，对奕某某星公司主张的滞纳金不予支持。同时，法院认为双方合同约定的全额扣除保证金明显超过实际损失，确认陈某珍、刘某程按月租金标准支付违约金 8000 元。

最终，法院判决奕某某星公司向陈某珍、刘某程返还费用 5419.4 元（38000 元 - 24580.6 元 - 8000 元），扣除了陈某珍、刘某程应承担的租金和违约金，这体现了喻杰律师在维护当事人合法权益方面的努力。

（二）法院对反诉的判决

对于奕某某星公司的反诉请求，法院支持了要求陈某珍、刘某程支付 2024 年 8 月 22 日至 8 月 31 日期间房屋租金 2580.6 元的主张，并判决由陈某珍、刘某程负担部分反诉费。喻杰律师成功为奕某某星公司争取到了这部分欠付租金，减少了当事人的经济损失。

五、案例启示与喻杰律师的专业价值

（一）案例启示

1.合同条款的明确约定至关重要。在本案中，《房屋租赁合同》对退租条件、违约金和保证金的扣除等事项作出了明确约定，为奕某某星公司在诉讼中提供了有力的法律依据。

2.违约行为的认定和处理需要严格依据法律规定和合同约定。喻杰律师准确把握了陈某珍、刘某程行为的法律性质，主张其构成根本违约，并据此提出了合理的代理意见。

3.损失赔偿的计算应遵循合理原则。法院在判决中考虑了奕某某星公司的实际损失，对违约金和保证金的扣除进行了合理调整，体现了公平原则。

（二）喻杰律师的专业价值

在本案中，喻杰律师凭借扎实的法律专业知识和丰富的诉讼经验，为奕某某星公司提供了优质的法律服务。他深入研究案件事实，准确把握法律关系，制定了有效的代理策略，在庭审中充分阐述了当事人的主张，有力地维护了奕某某星公司的合法权益。从案件的起诉、举证、质证到法庭辩论，喻杰律师始终以当事人的利益为出发点，展现了专业律师的职业素养和责任担当。

通过这一案例，充分体现了喻杰律师在处理合同纠纷案件中的专业能力和敬业精神，为当事人挽回了经济损失，赢得了当事人的信任和认可。在今后的法律实践中，喻杰律师将继续秉持专业、专注的态度，为更多当事人提供优质的法律服务。