开发商以疫情为由延期交房要付违约责任吗？

律师观点分析

律师观点分析

【案情简介】

2020年，本案当事人张某看上一套商品房，随后便与开发商签了购买合同及补充协议，约定2021年11月30日前交付房屋，补充协议对交房宽展期及宽展期后仍未交房的违约责任作出了重新约定。到了约定交房时间，开发商迟迟未交房，后于2022年8月1日交房，双方协商无果，原告一纸诉状，将房开公司告上了法庭，要求公司承担逾期交房违约责任，赔偿相应违约金。

【法院判决】

本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及合同补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应确认为合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应恪守履行。合同补充协议对双方在签订商品房买卖合同过程中的未尽事宜作出了补充约定，并对交房宽展期及宽展期后仍未交房的违约责任作出了重新约定，综合当事人的诉辩主张及本院查明的事实本案的争议焦点为 ：

1.被告延期交房是否构成违约，是否存在不可抗力的因素?

2.涉案补充协议是否属于格式条款?

3.原告主张的违约金和利息是否符合合同约定和法律规定?

本案中双方在商品房买卖合同中约定交付房屋的时间为 2021年11月30 日前同时双方又在补充协议中约定原告同意给予被告 60 日的宽展期据此被告交付房屋的时间应确定为 2022 年 1月 30 日前。被告主张其曾于 2022 年 7月 28 日向原告发出入伙通知书，并在涉案房屋取得竣工验收备案手续后又电话通知原告，要求原告办理房屋入住手续，原告予以否认，结合本院同期受理的同一地块同类案件均于 2022 年8月1日办理涉案房屋入住手续的客观情况确定本案涉案房屋的实际交付时间为 2022 年 8 月1日。而从实际交房时间上被告已经构成延期交房。关于被告延期交房是否系因疫情原因构成不可抗力问题。首先被告在庭审时认可双方签订补充协议的原因之一即是“因为自 2020 年起新冠疫情开始蔓延造成房屋的建设及交付存在很多不可抗力及不确定的因素，所以在签订涉案商品房买卖合同的同时又签订了涉案房屋的补充协议”。可见被告在签订补充协议时已经充分考虑到疫情原因可能导致延期交房的因素;其次，根据原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议约定被告应于 2022 年 1月 30 日前交付房屋，本地区众所周知的事实是，赤峰地区在此前并未暴发大规模疫情，亦未出现因疫情而导致停工停产的情形，因此被告延期交房并不是疫情原因，不构成不可抗力情形;第三，被告所举证据不能证明新冠疫情系导致其延期交房的根本和必然原因。因此被告辩称其延期交房系不可抗力因素导致不构成违约的主张不能成立，应确认被告延期交房已经构成违约，并应依据合同约定承担逾期交房的违约责任。关于补充协议是否系双方当事人真实意思表示，协议内容是否属于格式条款问题。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。这里的重复使用应当包括适用对象的广泛性和使用时间的持久性。在商品房买卖过程中，为了节约双方的时间成本，也为了让购房者更全面地了解所购房屋，更充分地了解买受人的权利，开发商一般会提供合同及补充协议的框架文本给购房者参考，经买卖双方在自愿平等的基础上，经过协商一致后签字确认。本案中，补充协议虽然系被告预先拟定，但并不是针对不特定的主体而具有普遍适用性的条款，而是仅针对涉案地块的商品房买卖合同未尽事宜预先拟定的补充协议，且补充协议对交房延展期及违约责任进行了具体的约定，原告无证据证明该补充协议的签订违反双方自愿原则，因此应确认该补充协议系双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。关于原告主张的违约金和利息是否符合合同约定和法律规定问题。本案中，原、被告双方虽然在商品房买卖合同中对延期交房既约定了已付款利息又约定了违约金，但因双方在补充协议中对被告在原告给予的交房宽展期后仍未交房的违约责任以及配套设施在交付房屋时未能达到使用条件的处理方式作出了重新约定，故原告要求被告支付逾期交房违约金的请求符合合同约定，本院予以支持，其要求被告支付已付购房款利息的请求不符合合同约定，本院不予支持。但违约金计算期间应为2022年1月31日至2022年7月31日计181天，按已交购房款的日万分之一计算应为 XX 元。综上，对原告的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。对被告的辩称主张不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下:一、被告于本判决生效后三十日内支付原告逾期交房违约金XX元；二、驳回原告的其他诉讼请求。

【主办律师评析】

一、如果在疫情爆发之前开发商就存在违约行为，延期交房发生在疫情之前，违约责任不能免。

疫情期间违约责任减免政策是为了帮助合同双方当事人继续履行合同所采取的让双方当事人共担风险、共渡难关的措施。如果延期交房早于疫情爆发，说明开发商违约在先，不能再要求免责，不然有违公平和诚信原则。

二、在疫情发生后签定的购房合同，开发商不可以疫情为由适用不可抗力免责条款。

在双方合同签订前，新冠肺炎疫情已经发生，不属于被告不能预见的情况，开发商不得再以新冠疫情为由提出不可抗力抗辩，进而主张免除违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”，双方签订合同时，新冠疫情已经发生，不属于开发商不能预见的情况，不能适用不可抗力的免责规范。

三、免责期限要参考当地政府疫情防疫政策。

新冠肺炎疫情属于不可抗力，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但是免责期限也不能随意确定，要根据当地政府部门的公开文件、当地政府启动的突发公共卫生事件响应等级以及开发商能够复工复产的时间进行考虑。除前述要考虑因素外，因疫情导致开发商不能按照合同约定时间交付房屋的，开发商应依法履行通知义务，开发商未履行告知义务的，其主张免责期将存在不被法院认可的可能。