袁德刚律师
律师观点分析
一、案由：债权人撤销权
二、案号：(2023)粤 1971 民初 32277 号
三、代理：袁德刚律师代理的原告，一审判决后被告二董某上诉，二审驳回维持原判。
四、案件基本情况:
原告于2023年1月16日向汕头市潮阳区人民法院提起民间借贷之诉，请求被告一依约还款，但被告一仍表示没有能力偿还，最后，该案经法院主持调解，被告一确认结欠原告欠款761125元的事实，因被告一表示无能力偿还，原告被迫同意降低欠款总额至70万元，由被告一分期还款至2030年止。被告一于2023年1月28日与被告二董某签订了《房地产买卖合同》，转让涉案房产给被告二，合同载明涉案房产面积为190.23平方米，转让价款为78万元。而据房地产交易网站统计，相同时期，涉案房产所在小区的二手房交易市场均价为每平方米7150元，涉案房产所在楼层高七层，房产位于该楼栋的第三层，其市场售价正常会高于市场均价，按此价格计算，涉案房产市场价格至少为135万元。
原告认为，被告一在明知欠原告高额债务的情形下，在原告起诉请求其偿还借款期间，仍以明显不合理的低价转让自己名下的房产，其行为已严重减损其责任财产，严重降低其偿还原告债务的能力，影响原告债权的实现。此外，被告二是被告一的儿媳妇，被告一与被告二之间系亲属关系，可以推定被告一与被告二在转让涉案房产时存在主观恶意，甚至不排除双方相互串通及无偿转让涉案房产的可能性。
故，诉讼请求：
一、判令撤销被告一向被告二转让位于汕头市潮阳区文光街道平东居委中信东山花园19幢西梯304号房的行为；
二、判令被告二向被告一返还位于汕头市潮阳区文光街道平东居委中信东山花园19幢西梯304号房（评估价暂定为135万元），配合变更房产登记至被告一名下。
三、判令被告一承担原告行使撤销权所支出的必要费用（包括并不限于律师费，暂计6000元）；
四、本案诉讼费用全部由被告承担。
五、裁判分析过程:
本院分析如下：
首先，根据生效的（2023）粤 0513 民初 175号民事调解书，原告对被告方某存在有效的债权，债权金额是借款 700000 元。广东省汕头市潮阳区人民法院于 2023 年 1 月 16 日立案受理该案件，不论被告方某是否知晓原告起诉，被告方某仍为债务人。而根据（2023）粤 0513 执 945 号之一执行裁定书可知，已执行到位案款 5341.97 元，被告方葵名下现已无可供执行的财产，由此可见其财产已不足以清偿外债。
其次，原告主张案涉房屋于 2023 年 1 月期间的均价约 7100元/平方米，房屋总价约 1350000 元，并提供“安居客”APP 关于案涉中信东山花园小区价格走势截图及同户型在售房屋报价截图及可信时间戳认证证书予以佐证参考，虽然房屋楼层、装修情况会影响实际成交价，但与被告方某将案涉房屋转让给被告董某的转让价 780000 元差距巨大，上述差异不足以导致该价格差异。同时，被告董某为被告方某的儿媳妇，两者为亲属关系，本院推定被告董某应知晓被告方某的债务及履行能力的情形。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十九条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第四十二条、第四十三条的规定，被告方某作为债务人以明显不合理的低价转让财产，现被告方某无其他财产可供执行清偿原告的借款债务，已实际影响原告作为债权人的债权实现，而债务人的相对人即被告董某应当知道该情形。因此原告要求撤销两被告于 2023 年 1 月 28 日签订的《房地产买卖合同》，本院予以支持。被告方某申请追加交通银行汕头分行作为第三人参加诉讼，因没有必要性，本院不予准许。
再次，原告因本案诉讼支付律师费 6000 元，并提供了相关证据佐证，可以认定原告已实际支付了律师费用，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第四十五条的规定，本院对原告该诉求予以支持。
六、裁判结果：
一、撤销被告方某与被告董某于2023年1月28日签订的《房地产买卖合同》；
二、限被告董某在本判决发生法律效力之日起十五日内协助被告方某将坐落于广东省汕头市潮阳区文光街道平东居委中信东山花园 19 幢西梯 304 号的房屋产权恢复登记至被告方某名下；
三、限被告方某、董某在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑某支付律师费 6000 元；
四、驳回原告郑某其他诉讼请求。