南京拆迁律师：农村无证房一定是违建吗？拆迁时如何补偿？

《土地管理法》第六十二条明确规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民住宅用地，由乡、镇人民政府审核批准”，但生活中，村民私自建房情形普遍存在，农村形成许多无证房屋。

原则上，未经审批而建的无证房是违法建筑，违法建筑在拆迁时不予以补偿，实践中也是这样实施的，但是律师认为直接给所有无证房屋戴上“违建”的帽子，是不合理的。

一、以下几类无证房屋不宜认定成违法建筑：

（一）房子是由上辈人遗留下来或建于上世纪八十年代。

当时法律法规并不健全，上辈人遗留下来的房子和七、八十年代所建的房子大多数都没有产权证。因此，这类房屋不宜认定成违法建筑。相关部门应当结合房屋的年代及居住使用情况等进行综合判断。另外，根据自然资源部相关文件及其他政策，始建于上世纪八十年代的无证房或是比这更早的无证房应当要作为合法建筑予以确权登记。

（二）房子建于2008年之前的。

我国《城乡规划法》2008年才开始实施，在2008年之前，建筑房屋只需要宅基地使用权证，不需要申请各种规划许可证，所以，如果房子在2008年之前修建，且不存在改建、扩建、翻建的情况，就不宜认定成违法建筑。此类房屋是历史遗留问题造成的，不能一口认定成违法建筑。

因此，这类房屋在拆迁时，应当按照合法房屋补偿，不能因无证而降低补偿。

（三）用于被拆迁人安置用的无证房。

因政策等原因，拆迁安置房房产证很难很快完成办理，如果被拆迁人面临二次拆迁，此时房屋则是无证房，此种情况下，相关风险不应该由被拆迁人承担。

律师提醒：上述几种无证房屋不宜认定成违法建筑，更不应该在遇上拆迁时不予补偿，责令被拆迁人限期拆除，如果遇到了有相关部门人员直接认定成违法建筑，建议被征收人及时的采取法律措施。

另外，如果房屋是建在耕地上，那么无论是2008年前还是2008年以后建的，只要是无证房屋都有可能被认定成为违法建筑。

二、无证房屋在拆迁时怎么补偿？

拆迁补偿的原则是合理、公平。依据《土地管理法》规定，给予被征收人的补偿不能低于其原有的生活水平。土地的补偿费应按照综合地价来确定。涉及到农村村民住宅的，采取货币补偿、产权置换、提供宅基地等方式进行补偿。

①安排宅基地建房：征收方为被征收人安排新的宅基地用于建房。

②提供安置房：征收方提供给被征收人的安置房，安置房的面积原则上按照1：1的比例来进行置换。

③货币补偿：房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价；宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积；房屋重置成新价格＝房屋重置价格×(1-已使用年数÷耐用年限)。

以上三种方式被征收人可根据自己的需求任意选择，如果征收方只提供一种补偿方式是不合法的，被征收人可以拒绝签订补偿协议。