日常生活中，某些行业掌握“稀缺资源”之后，往往会抱着店大欺客的架势，要求对方付出额外的成本，最常见的就是某些品牌4S店令人诟病的加价提车行为了。如果这种行为发生在商品房买卖之中，那又会是怎么个路数呢？

现有开发商A公司，在重庆某地开发了新楼盘，畅销一时。然而当业主B想要挑选户型和位置相对较好的房子时，却被A公司告知，他们已经卖给了公司的员工C，想购买的可以从员工的手里来买。当业主B费尽艰辛联系到员工C时，员工C却告知业主B，你要给到我二百万我才会卖给你。因业主B确实喜欢该房，无奈之下与员工C签订《房屋买卖协议》，其中约定：“转让费计算为：200万元减去业主B向开发商A购买该套房源的价格。”在业主B如约给到员工C二百万现金后，成功与开发商A签约，签约当天员工C也将购房款打入了开发商A的账户。然而业主B发现这房子在开发商A这里买，只需要一百八十万。换谁谁不郁闷啊，好端端的多花出来二十万，这可是真金白银啊。于是乎业主B就想要回这个差价款。

在这个案例里面，开发商A将商品房，注意是商品房，取得预售许可证后没有将房源放到社会中销售，而是在员工内部消化，这一点本身就是违法的。根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十七条的规定，取得商品房预售许可证的房地产开发企业，应当在十日内一次性公开全部准售房源，按照市场监管部门的规定明码标价对外销售。违反前述规定的，根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第五十八条第一项规定，由住房城乡建设主管部门责令改正，处一万元以上三万元以下的罚款；拒不改正的，吊销其房地产预售许可证。在本案中，开发商A就有面临这种处罚的风险。

虽然开发商A将房子违法卖给了员工C，但是这并不一定导致二者之间的交易无效。《民法典》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。然而《重庆市城镇房地产交易管理条例》在效力层级上属于地方性法规，并非民法典第一百五十三条第一款所说的“法律、行政法规”，也就是说，违反了地方性法规的民事法律行为，并不当然无效。那么现在对于业主B来说，就面临两方面问题：能不能拿到房子，以及能不能退回“加价款”。

对于房子的着落，笔者认为业主B并不需要过多担心，毕竟业主B最终还是与开发商A签订了购房合同，就不管开发商A与员工C是倒卖购房指标还是说确实网签更名倒腾房子，只要是业主B在这个城市有购房资格，没有什么意外的话（比如“一房二卖”中，业主B是这个“二卖”），业主B是可以合法拿到房子的。

而对于加价款来说就相对复杂了些，到底以什么名头去要回这个钱，其实是有观点分歧的：

第一种观点认为，在一手房的交易中，只有合法的中介服务机构在提供真实有效的服务或提供折扣等优惠后才有机会在交易中向购房者收取服务费或者中介费。显然员工C是不具有此类资质的。员工C向业主B牟取了额外利益，使得业主B权益受损，这二者存在因果关系，并且此行为不具有法律上的原因，足以认定员工C的行为构成不当得利，业主B有权要求员工C返还。

第二种观点认为，法律并未禁止诸如购房指标、购房资格的交易，作为适格的民事法律主体，员工C有权利将其购房指标交易与业主B，并从中获利。但是在交易过程中，双方应当遵循诚实信用原则，在允许员工C获利的同时，员工C有义务如实陈述房产价值，让业主B对所付出成本有着更为恰当的考量。再加上该房源并未流入社会，业主B难以对其价值做出正确判断，员工C利用此点，使其与业主B签约时显失公平，业主B有权在与之签约一年之内向法院提起诉讼，要求撤销该合同，并返还加价款。

相对来说，笔者更倾向于第二种观点，理由有下：

第一，《民法典》第九百八十五条规定，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，笔者认为其中之“法律依据”不应限缩于法律条文之上的依据中。我们已然明确，个人转卖购房指标并不被法律所禁止，那双方签订的合同即可成为约束双方的规则。虽然我国司法实践中并未将合同条款明确作为据以裁判的规则，但从其行文论述中都可以看出，在法律未给出明确规定时，合同条款的内容会成为判断合同主体权利义务的关键标准。也就是说，只要法律并未明确禁止，双方存在合同上的原因建立起了民事法律关系，那么就很难说一方获利一方受损的情形不具有“法律依据”。

第二，在充分尊重意思自治的民法典时代下，只要合同不存在无效情形，那么合同相对人之间应更多着眼于合同之间权利义务是否公平合理。在此基础上，欲诉讼要求合同相对方为某一行为，无外乎存在合同无效、合同撤销、违约等事由。回归到本案中，合同不存在无效情形，而且对方也确实履行了自己的义务，此时可以考虑合同是否具有可撤销事由。

第三，在合同具有可撤销事由的基础上，我们可以考虑如何去撤销或部分撤销该合同。《民法典》第一百四十七条至第一百五十一条明确了五种可撤销事由：重大误解、欺诈、第三人欺诈、胁迫、显失公平。回归到本案中，业主B与员工C在交易过程中双方权利义务阐述明确，没有让对方产生误解的空间，难以认定重大误解；商品房的价值属性是常人可以估量的，且员工C并未虚构该房屋价格，“转让费计算为：200万元减去业主B向开发商A购买该套房源的价格”的约定显示了员工C同样没有隐瞒要从中获利的可能，故难以认定欺诈；双方交易并不存在第三人干涉，故难以构成第三人欺诈；从案例描述中也只能看出是一个平和的房屋交易，在无其他证据佐证时，难以认定胁迫。故若想撤销或部分撤销该合同，目前更宜考量的因素就是显失公平。

第四，《民法典》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”在本案中，虽然员工C没有虚构事实，且房屋价值可以估量，但业主B并不能完全考虑到他会为购买该房产付出多少额外的代价。市面上一手房交易的中介费通常在1%到3%之间，而且还要严格考察是否突破“一房一价”原则，防止开发商借他人之手在事实上抬高房价。虽然法律并未对自然人销售房源的收益加以限制，但笔者认为可以参考市场行情来看，员工C的获利确实畸高，更符合法律对“显失公平”事由的约定。业主B可以请求法院将转让费约定撤销，或予以调减到更为合理的价格。

无论是多么紧俏的商品，各位买主都有对不合理条款说“不”的权利。不过买的没有卖的精，千防万防都有可能有疏忽之处。如果您面对着大宗交易拿不准的时候，可以选择委托律师为您出谋划策。