律师观点分析

原告唐X、马X与被告XX公司（以下简称“XX公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告唐X、马X的委托诉讼代理人张XX，被告XX公司的委托诉讼代理人*XX、沈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐X、马X向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金28200元（以购房款100元为基数，自2018年8月31日起计算至2018年12月3日止，按照每日千分之0.3计算）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但被告未按照合同约定的时间向原告交付房屋。合同补充协议明确约定了逾期交房的违约责任，现被告已逾期交房，故诉讼来院。
被告XX公司辩称，1、案涉项目地块非因其司原因致使项目竣工验收延迟，该情况属于合同的补充协议约定“其他非因出卖人原因导致延期”。2、被告在合同约定的时间已经电话通知原告验收交接，原告未拒绝或提出异议。双方实际已于9月1日进行交接，并签署交房确认单并领取钥匙、房屋质量保证书等。3、根据合同约定，双方约定的商品房交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。该条款系双方自愿达成，未违反法律的效力性强制规范，属于有效约定。4、案涉的房屋实际已经达到竣工验收的条件，因城市规划调整用地性质导致的情势变更，非被告可控。5、案涉合同约定的违约金过高，原告已实际占有房屋，延期交房并未造成原告的实际损失，故原告只能主张延期交房的瑕疵责任而非违约责任。另，XX公司向本院提起反诉请求：1、判令唐X、马X补交房款20649.8元；2、判令唐X、马X缴纳住宅专项维修基金5189.8元；3、判令唐X、马X返还垫付的电费53元。事实与理由：2018年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，唐X、马X未按约对实测面积的房款进行补缴，也未缴纳住宅专项维修基金，XX公司又为其垫付了4个月的电费合计53元。现唐X、马X已经实际入住，经XX公司多次催要，其仍未缴纳相应的费用，故提起反诉。
本院经审理认定事实如下：
2018年3月16日，两原告与被告签订合同编号为HMGH-001Z-0105的《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定被告系出卖人，原告系买受人，原告购买被告位于海门市“光华时代”项目1幢2单元1层105号房屋，预测建筑面积72.64平方米。该商品房单价为每平方米13766.52元，总价款为100万元。合同第九条约定商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十一补充协议第五条约定第一款第一项约定该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需要的全部文件；该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件；第二款约定如遇下列情形，出卖人可据实延期交付：……其他非因出卖人原因导致延期。第六条第二款约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。第七条关于面积差异处理，面积差异百分比为正负0.6%以上（不含本数）至正负3%以内（含本数）的，买卖双方按合同第六条约定的单价进行多退少补。
合同签订后，两原告向被告付清购房款100万元。2018年9月10日，光华时代XX业主向海门市12345政府公共服务中心发送关于光华时代XX违规交房的问题。2018年9月12日，城管局就该问题作出回复，明确XX公司目前正在办理海门光华时代XX项目的竣工验收相关手续，项目尚不满足竣工备案要求，9月5日，城管局大队已下发第XXX号责令改正通知书，责令XX公司及时办理相关手续，并对已发放的钥匙及时收回。后原告未向XX公司交还钥匙，XX公司亦未收回原告的钥匙。
另查明，2017年2月26日市长办公室会议纪要明确，案涉土地由摘牌公司凭土地出让合同及相关开发资质，向审批局申请办理相关证书变更手续，审批局在原建设工程规划许可证和原施工许可证上直接办理建设单位名称变更并加盖审批局印章。2017年5月16日，案涉房屋土地挂牌出让，2017年6月16日XX公司竞得该土地。2017年10月21日市长办公室会议纪要同意XX公司优化出入口位置，会议明确小区围墙整体封闭但不得超过用地线、退道路绿线不少于1米。2018年9月29日，海门市审批局、海门市住房和城乡建设局会议备忘录载明，为客观处理该项目地上、地下停车位规划与现状不符问题，确保绿地率达30%，经商讨，同意XX公司根据实际情况优化后“时代广场”的现状总平面图。后续相关竣工验收以优化后的现状总平面图为准。后案涉房屋于2018年9月7日通过公安治安大队验收，后陆续通过相关职能部门验收。2018年12月3日案涉房屋取得竣工验收备案证明。案涉房屋经过测绘，实际建筑面积为74.14平方米，住宅专项维修资金为5189.8元。被告于2018年9月17日缴纳案涉房屋2018年7月、8月发生的电费18元、于2018年11月13日缴纳2018年9月、10月发生的电费35元。
以上事实，有原告举证的《商品房买卖合同（预售）》、房款发票、海门市12345政府公共服务中心网页页面截图。被告举证的国有土地使用权挂牌出让公告、案涉项目地块土地拍卖成交公告、市场办公会议纪要、会议备忘、建设工程联合竣工验收意见书、住宅专项维修资金专用收据、电费发票及原、被告陈述在卷佐证，本院予以认定。
对于本案的争议焦点，本院分述、认定如下：
（一）被告关于逾期交房的抗辩理由是否成立。
本院认为，被告关于逾期交房的抗辩理由不能成立：1、案涉房屋逾期交房不属于“其他非因出卖人原因导致延期”。被告作为开发商，在确定交房时间时对可能影响交房的因素应当具有计划性和预见性，其确定的交房期限应当已经包含了政府审批等合理障碍因素所需消耗的时间。商品房竣工验收备案相关的政府职能部门系根据相对人申请履行相应的审查、审批职能，根据被告举证的2017年10月21日市长办公室会议纪要，被告已经知晓案涉项目需对小区设计进行改造，后在实际报备过程中出现的设计变更问题，根据2018年9月29日的会议备忘，被告系在交房时间之后才向相关职权部门提出确认现状总平面图的要求，故案涉房屋逾期交房不可归责于政府职能部门，实际系因被告逾期提交申请致使审批延期，不属于合同约定的可延期情形。2、合同附件变更交房条件的条款无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告辩称，该些法律法规并非效力性强制规范，双方对于交房条件变更的条款已经生效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立，但如果据此认定双方对于交房条件的变更有效，继续履行的，即房屋未经验收合格亦可交房居住的，将严重损害买受人的利益，据此也应当认定为该规范为效力性规范，案涉商品房交付条件变更的条款无效。3、原告的收房行为不能视为对被告逾期行为的认可。本案中，被告明知房屋未取得竣工验收备案证明，即通知业主收房，业主收房后发现无法办理燃气等开通服务时知晓房屋未取得竣工验收备案证明，已向海门市12345政府公共服务中心反映相关情况。被告在原告不知情的情形下交房，原告知晓房屋未经验收后即采取维权措施，据此不能视为其行为系对被告逾期交房行为的认可，其仍然有权主张逾期交房违约金。
综上，被告的抗辩意见无合同或法律依据，本院不予采信。
（二）原告主张的违约金是否合理。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方虽就逾期交房的违约金作出明确约定，但根据被告举证的市长办公室会议纪要，案涉小区系在办理竣工验收手续期间因车位规划、绿地率等问题未能及时通过验收，而非房屋本身的质量问题，故本院酌情减轻被告的违约责任额度，由被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，即18800元（以购房款XXX元为基数，自2018年8月31日起计算至2018年12月2日止，按照每日万分之二计算）。
综上，对原告的诉讼请求，除不合理的部分外，本院予以支持。对被告的反诉请求，根据双方合同约定，对于增加的建筑面积应当补缴相应的房款，案涉房屋面积增加1.5平方米，面积差异百分比为+2.06%，双方应按照合同第六条约定的单价进行多退少补，原告应当支付被告房款20649.78元（13766.52元/平方米×1.5平方米）。对于住宅专项维修资金，原告自认愿意支付，为减少诉累，在本案中一并处理。对于电费，原告在庭审中自认领取房屋钥匙的时间为2018年10月，被告支付的电费发生时间为2018年7月至10月，被告亦无其他证据证明原告实际入住时间，应承担举证不能的法律后果，故对于被告该项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）XX公司给付原告（反诉被告）唐X、马X违约金18800元。
二、原告（反诉被告）唐X、马X支付被告（反诉原告）XX公司房款20649.78元、住宅专项维修资金为5189.8元。
综合上述一、二项，由原告（反诉被告）唐X、马X支付被告（反诉原告）XX公司7039.58元，上述钱款于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费505元、反诉案件受理费224元（已减半收取），由原告（反诉被告）唐X、马X负担392元，被告（反诉原告）XX公司负担337元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，不服本诉的，向该院预交上诉案件受理费505元；不服反诉的，向该院预交上诉案件受理费448元（户名：江苏省南通市中级人民法院;开户行：中国XX;账号：46×××65）。