【案情简介】

牛某、程某于2018年9月2日签订《二手房买卖合同》，约定牛某购买程某位于东莞市塘厦镇的房屋，合同签订后3日内支付定金和购房款。合同签订后，牛某如约履行了合同义务，但由于程某被人起诉导致房屋被法院查封无法转让，牛某便要求程某返还已付的定金及购房款。程某不愿返还，牛某多次沟通无效后，遂向房产所在地法院提起诉讼。网上立案审查时，房产所在地法院告知牛某其没有管辖权，应向被告所在地即程某户籍所在地法院诉讼。

【意见分歧】

本案是否应由不动产所在地人民法院管辖，主要有两种观点：

第一种观点认为：房屋买卖合同的标的物为房屋，而房屋为不动产，因此房屋买卖合同当然适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项“因不动产提起的纠纷，由不动产所在地人民法院管辖”的规定。即不动产所在地人民法院对本案有管辖权。

第二种观点认为：应区分房屋买卖合同纠纷是不动产物权纠纷还是不动产债权纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第一款之规定：民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。根据该规定可知，民诉法规定的不动产纠纷仅指不动产物权纠纷，也就是说只有不动产引起的物权纠纷由不动产所在地人民法院管辖。具体到本案，牛某要求程某返还购房定金及购房款，而非要求程某继续履行合同对房产进行过户，未涉及到涉案房屋的权利确认，应当作为一般的债权纠纷来处理，所以应由被告所在地人民法院管辖。

【律师分析】

高云杰律师赞同第二种观点，理由如下：

一方面，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第一款明确了不动产纠纷的类型，即不动产纠纷仅指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

另一方面，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第二款又以列举的方式明确了可以按照不动产纠纷确定管辖的类型，“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖”。如将房屋买卖合同纠纷一律作为不动产纠纷进行专属管辖，那么民诉法司法解释就没有必要另行将政策性房屋买卖合同纠纷作为不动产纠纷确定管辖。

具体到本案，牛某未要求法院确认房屋的权利人，也未要求法院对涉案房屋确权，只是要求程某返还购房定金和购房款，不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第一款关于不动产专属管辖的规定，也不属于第二款列举的可以按照不动产纠纷确定管辖的类型。

综上所述，本案的本质是由房屋买卖合同引起的债权纠纷，而非物权纠纷。高云杰律师在此提醒大家，在处理涉及不动产纠纷的有关纠纷中，应区别对待管辖问题，将凡涉及到不动产的一切纠纷不加区分地装进“不动产纠纷专属管辖”的篮筐里，是对不动产纠纷专属管辖的错误解读。