侵权责任纠纷，胜诉

律师观点分析

原告：信阳市A车业有限公司。

委托诉讼代理人：赵辉，河南信申律师事务所律师。

被告：信阳市XX区张三电动车经营部。

经营者：张三。

被告：张三，女。

委托诉讼代理人：李四。

两被告共同委托诉讼代理人：李*，河南**律师事务所律律师

第三人：信阳B置业有限公司。

原告信阳市A车业有限公司与被告信阳市XX区张三电动车经营部、张三、第三人信阳B置业有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2023年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信阳市A车业有限公司的法定代表人陈魁及委托诉讼代理人赵辉，被告信阳市XX区张三电动车经营部、张三的委托诉讼代理人李四、李永到庭参加诉讼。第三人信阳B置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

信阳市A车业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告搬离信阳市XX区新六大街XXX号房屋，向原告信阳市A车业有限公司交付此房屋。二、本案诉讼费等由被告承担。2023年1月1日，原告就信阳市XX区新六大街两层临时门面房XXX号与出租人信阳B置业有限公司签订房屋租赁合同，合同约定了租赁期限及租赁费等等。合同签订及原告向出租人支付租赁费后，原告是案涉房屋的承租人，是房屋合法使用权人。被告一直侵占案涉房屋属无权占有，且被告侵占案涉房屋至今仍然拒不退还，拒不向原告交付房屋。现依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请法院查明案情，支持原告诉请。

信阳市XX区张三电动车经营部、张三辩称，一、两答辩人有优先承租权，且已经缴纳2023年全年度房租，没有任何侵权行为。《民法典》第七百三十四条规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”根据上述规定，原租赁期限届满，作为出租人的信阳B置业有限公司需继续出租的，作为原承租人的答辩人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。从2019年12月6日开始，答辩人多年来一直租赁信阳B置业有限公司信阳市XX区新六大街XXX号门面房三间两层。每年按时交纳房租。并且2023年年度房租费11万元也已经全部缴纳。因此，答辩人有权继续占有使用已经交过租赁费的房屋，不存在任何侵权行为。二、被答辩人存在恶意竞争和侵权行为，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。两答辩人原来接受被答辩人公司授权代为销售A电动车，当时租赁信阳市XX区新六大街XXX号门面房时由被答辩人法人陈魁介绍。因两答辩人代理销售A电动车生意一直不好，2023年年初，答辩人更换为销售雅迪电动车。被答辩人知道后就隐瞒事实真相，恶意代表答辩人交纳了2023年年度的租赁费，并和信阳B置业有限公司签订了租赁合同。信阳B置业有限公司开始并不知情，以为是被答辩人代替答辩人交纳的。答辩人后来交纳2023年全年度租赁费后，信阳B置业有限公司后来才发现已经由被答辩人先行交纳了租赁费。因双方都交纳有租赁费，信阳B置业有限公司建议从方协商解决，因协商不好，被答辩人才恶意起诉法院主张侵权，要求答辩人搬离该房屋。答辩人北边和答辩人相距300米远的地方已经有一家A电动车销售点，而且双方都在同一条道路西侧，答辩人继续代理经营A电动车根本无法承受巨额房租，会一直严重亏损下去，才不得已经营雅迪电动车。并且三年疫情和经济危机使答辩人负债累累，本想更换更响亮的品牌扭亏为盈。不想被答辩人恶意先行缴纳房租、签订合同，其目的是为了打击报复答辩人，而不是合法的生产经营。答辩人认为被答辩人的行为扰乱了正常的生产经营秩序，存在恶意缴费恶意签约行为。三、被答辩人起诉两答辩人诉讼主体错误，请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。同上，本案中租赁并占用房屋的是张三丈夫李四，李四和信阳B置业有限公司每年签订有房屋租赁合同并交纳有房租，2023年度房屋租金也已经缴纳。李四和信阳B置业有限公司之间形成了房屋租赁关系。李四不存在任何侵权行为。实际占用房屋进行经营的是信阳市XX区张三电动车经营部，经营部占用房屋的依据是依据李四口头许可并授权的情况下(因经营部系李四和其妻子张三共同经营)。信阳市XX区张三电动车经营部没有侵害任何人的权益，不存在任何侵权行为。张三仅仅是经营部的经营者，张三本人也不存在任何侵权行为。如果被起诉人是单位的应起诉单位而不是起诉单位的经营者，本案中如果起诉应起诉电动车经营部，而不是连张三一并起诉。张三和被答辩人之间没有任何法律关系。被答辩人起诉所主张的权利是非法权利，其行为是以合法形式掩盖非法目的行为，严重违背了法律规定和行业规则，侵害了答辩人的权利。因此，被答辩人起诉主体错误，其诉讼请求不应得到支持。被答辩人解决问题的正当途径是应和信阳B置业有限公司协商，把已经支付的租金退回，合同作废。为维护良好的生产经营秩序，保护原有小微企业的合法权益不受侵害，请贵院依法查清事实公正判决，驳回被答辩人的全部诉讼请求。

信阳B置业有限公司未到庭，亦未提交书面意见。

经审理查明：2019年，张三、李四夫妻二人共同经营信阳市XX区张三电动车经营部，接受信阳市A车业有限公司授权，代为销售A电动车。经信阳市A车业有限公司法定代表人陈魁介绍，租赁第三人信阳B置业有限公司位于信阳市XX区新六大街的XXX号门面房。

2019年12月6日，陈魁与出租人信阳B置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为2020年1月1日起至2020年12月3日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅用于经营A电动车使用；房屋年租金人民币大写壹拾壹万元整。合同第五条第三项约定“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……(4)未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的。……”李四分别于2019年12月1日、2019年12月6日支付装修押金壹万元及房屋租金壹拾壹万元。2020年12月16日，李四与信阳B置业有限公司续签《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为2021年1月1日起至2021年12月3日止；房屋年租金人民币大写玖万壹仟伍佰元整。并于2020年12月18日支付房屋租金玖万壹仟伍佰元及其他费用壹仟叁佰元。2021年12月7日，李四与信阳B置业有限公司续签《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为2022年1月1日起至2022年12月3日止；房屋年租金人民币大写壹拾壹万元整。并于2021年12月6日支付房屋租金壹拾壹万元及其他费用壹仟零伍拾元。后，因销售A电动车生意不好，2023年年初，信阳市XX区张三电动车经营部更换为销售雅迪电动车。李四于2022年12月29日支付信阳B置业有限公司房屋租金70,000元，信阳B置业有限公司于2023年1月5日将款项退回。李四将110,000元转入信阳B置业有限公司账户，款项再次被退回后，李四于2023年1月11日将110,000元再次转入信阳B置业有限公司账户。

信阳市A车业有限公司于2023年1月1日与信阳B置业有限公司签订《房屋租赁合同》，并于2023年1月4日、2023年1月8日合计支付房屋租金壹拾壹万壹仟零捌拾元整。

结合原告提供的信阳B置业有限公司财务与原、被告的聊天记录显示，B公司从2019年开始备案案涉房屋的租户对接人是A电动车法定代表人陈某，按合同约定，A电动车享有优先租赁权。关于案涉房屋租赁事项也是先与陈某进行沟通，经陈魁要求后与李四沟通。

上述事实认定，有原、被告提供：《房屋租赁合同》三份、收据七份、转账记录四份、聊天记录十二张等证据在卷佐证。

本院认为，李四与信阳B置业有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应当严格按照合同约定行使权利，履行义务。《房屋租赁合同》明确约定“租赁该房屋仅用于经营A电动车使用，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：(4)未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的。”本案信阳市XX区张三电动车经营部于2023年初更换为销售雅迪电动车，符合合同约定的解除情形。但基于合同约定的租赁期限2022年12月3日已到，房屋租赁合同已履行完毕，无需解除。且李四两次将房屋租金转入信阳B置业有限公司账户被退回，亦表明B公司并未对续租房屋进行确认，双方并未再次达成房屋租赁合同的合意。关于被告主张的租赁合同约定的优先承租权，因被告先违反合同约定改变房屋租赁用途，故对其主张的优先承租权不予支持。

信阳B置业有限公司于2023年1月1日与信阳市A车业有限公司签订《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且信阳市A车业有限公司已于2023年1月4日、2023年1月8日交齐房屋租金。现信阳市A车业有限公司为案涉房屋的实际承租人。信阳市XX区张三电动车经营部的合同期限已履行完毕，理应搬离并交付案涉房屋。

结合查明的事实及双方的诉辩主张，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条、第五百六十二条之规定判决如下：

被告信阳市XX区张三电动车经营部、张三于本判决生效后十日内搬离信阳市XX区新六大街XXX号房屋并向原告信阳市A电动车业有限公司交付此房屋。