赵辉律师
律师观点分析
【为被告岳某的代理律师】
一、【案情及判决】
原告郑某与被告岳某、陈某债权人撤销权纠纷一案，原告郑某起诉岳某和陈某，要求撤销岳某与陈某签订的《濮阳市存量房买卖合同》。
原告郑某起诉的事实及理由：原告郑某对被告陈某享有到期债权，该债权已申请强制执行，并且被告陈某名下财产不足以清偿其欠款。但被告陈某于2019年4月10日将市场价值60万元的房屋以总价10万元的价格出售于被告岳某，明显是恶意转移财产，逃避执行，侵犯了原告的合法权益，应予以撤销。
被告陈某辩称，买卖房产是陈某合法的权利。不应该撤销。
作为岳某的代理律师，是这样辩称的：原告郑某起诉无事实和法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。1.岳某是以市场价甚至高于市场价购买的房屋，陈某和岳某之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示且不违反法律法规，应为合法有效。2.岳某通过中介机构向陈某购买房屋，已经支付全额购房款，且案涉房屋也已经过户到岳某名下，岳某是该房屋的产权人，法院应依法解除对房屋的查封。
法院经审理认定本案事实如下：王某与陈某原系夫妻关系。1999年2月3日登记结婚，2018年3月1日双方协议离婚，在清丰县民政局办理离婚登记。2019年4月1日，郑某以王某，陈某为被告向法院提起诉讼，请求支付货款663056元及损失等。法院立案审理后于2019年9月20日作出（2019）清民初字第1568号民事判决书，判决王某支付郑某货款658966元，陈某对658966元货款中的290706元与王某共同承担支付责任。该判决已生效。因王某、陈某未履行上述判决确定的义务，郑某向法院申请强制执行。
另查明，经濮阳市xxx经纪公司居间，岳某与陈某于2019年4月7日签订《买卖定金协议书》，岳某购买陈某名下位于濮阳市××街道××街坊瑞璞君悦兰亭（811-03）0003栋1单元0901房屋，双方约定价款79万元，岳某当日支付陈某定金10000元。2019年4月8日，岳某与陈某签订《濮阳市房屋买卖合同》《补充协议》约定岳某购买陈某名下位于濮阳市××街道××街坊瑞璞君悦兰亭（811-03）0003栋1单元0901房屋，双方约定房屋成交价款79万元。2019年4月8日，岳某、陈某与濮阳市xxx经纪公司签订《居间服务合同》，约定濮阳市xxx经纪公司为岳某购买陈某名下濮阳市××街道××街坊瑞璞君悦兰亭（811-03）0003栋1单元0901房屋提供居间服务，由岳某支付濮阳市xxx经纪公司居间费用8900元。2019年4月10日，岳某与陈某签订《濮阳市存量房买卖合同》并办理备案登记，合同约定岳某购买陈某名下位于濮阳市××街道××街坊瑞璞君悦兰亭（811-03）0003栋1单元0901房屋，合同价款10万元。2019年4月8日，岳某向濮阳市xxx经纪公司工作人员吴永超转款200000元、53900元、5000元。2019年4月10日，岳某向濮阳市xxx经纪公司工作人员吴永超转款200000元、200000元、130000元，用于支付购房款和中介费。2019年4月9日，濮阳市xxx经纪公司工作人员吴永超向个贷系统平帐专户转账253539.66元，用于偿还陈某所售房屋银行贷款。2019年4月10日，濮阳市xxx经纪公司工作人员吴永超向陈某指示的房款收款人王利蕊转帐剩余房款527000元。案涉濮阳市××街道××街坊瑞璞君悦兰亭（811-03）0003栋1单元0901房屋现已过户至岳某名下。
以上事实有原告身份证复印件、清丰县人民法院（2019）豫0922民初1568号民事判决书、《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》、《濮阳市存量房买卖合同》、吴永超银行交易明细、岳某房产证等及庭审笔录在卷予以证实，并已经质证可作为定案依据。
法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，郑某以陈某低价转让名下房产损害其债权为由请求撤销。原被告争议在于，陈某向岳某转让房产的价格是否明显过低并损害了郑某的债权，且受让人岳某知道该情形。首先，陈某与岳某虽在双方签订并备案的《濮阳市存量房买卖合同》中约定案涉房屋价款为10万元，但结合双方《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》及双方通过房屋中介的转款记录可知，双方实际约定并交易的价格为79万元，10万元的价格约定系双方为了少交税款等目的而作出的虚伪表示，非双方真实意思。双方79万元的成交价格高于原告提交的评估报告价格，与一般市场交易价格相符，并不存在明显过低的情形。其次，岳某通过专业中介居间购买陈某名下案涉房款，并按照一般市场价格支付价款，整个过程有中介居间参与，交易形式正常合理，现有证据不能证明岳某对陈某欠付郑某的债务知情，也不能证明其购买案涉房屋侵害了郑某债权。故郑某请求撤销陈某与岳某之间的房屋买卖合同缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告郑某的诉讼请求。
案件受理费200元，减半收取计100元，由原告郑某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。
二、【律师点评】
- 债权人撤销权的核心是：债务人存在放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，或债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的。对于这两种情形，债权人可以起诉至人民法院，要求撤销。
- 是否存在放弃到期债权；是否存在无偿转让；是否存在以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害；以及对债权人造成损害的，这些基础事实，均需要债权人（原告）举证证明。
- 严格审查债务人在与第三人的交易中，是否存在上述情形。审查债务人在与第三人的交易中是否存在恶意串通、意思表示是否真实。
本案中，我是被告岳某的代理律师，在听完岳某介绍完基
本案情，结合《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》、《濮阳市存量房买卖合同》、银行交易明细等证据，结合本案岳某就是按照市值购买的房屋，以及全程均有中介公司参与的情况下，基本可以得出结论：债权人（原告）起诉撤销的事由不成立。最终法院也认为：故郑某请求撤销陈某与岳某之间的房屋买卖合同缺乏事实和法律依据，不予支持。
三、【相应的建议或意见】
1.作为债权人，一定要留意债务人的经济状况，出现债务人可能无力清偿时，及时起诉到法院，要求查封债务人财产。以免最后债务人成为“光杆司令”，出现即使有胜诉判决，也无法执行的尴尬局面。
2.作为债务人，及时结清债务，东山再起。可以考虑分批次支付等。
3.作为第三人，在交易时一定要事先掌握情况，查清标的物是否有查封等权利瑕疵。