律师观点分析

上诉人吉林省XX公司（以下简称东XX公司）因与被上诉人李XX房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2017）吉0402民初213号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东XX公司的委托诉讼代理人翟X、马X，被上诉人李XX及其委托诉讼代理人史XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东XX公司上诉请求：1.撤销辽源市龙山区人民法院（2017）吉0402民初213号民事判决；2.改判驳回李XX的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决对本案事实认定错误，应撤销原判决并依法改判。1、涉案房屋至今未办理权属登记是李XX原因造成，而非东XX公司原因导致，同一楼层的202室于2015年4月21日房产证已经办理完毕，且房屋性质为住宅，足以证明涉案房屋是完全可以办理完成住宅性质的房产证的。若李XX真诚地想办理房产证，当时只需要签字配合即可办理，但李XX却不予配合签字，致使涉案房屋未办理成功住宅性质的房产证；2、东XX公司不存在欺诈行为，不应向李XX支付一倍购房款的赔偿，涉案房屋规划用途虽为商业，但东XX公司是按住宅用途建设，房屋预售许可证及面积测绘也确实载明了住宅性质，在签合同时，李XX本人实地察看了房屋，之后与东XX公司签订了商品房买卖合同，约定了房屋的用途为住宅。东XX公司主观上自始认定涉案房屋就为住宅并坚信可以办理成功住宅产权。合同签订后，有的购房人确实办理了住宅性质的产权证和住宅性质的他项权利证，说明客观上合同具备履行的可能性。因此，不存在东XX公司主观上认定房屋为商业性质，却故意告知购房人为住宅性质，也就是说东XX公司没有主观的欺诈故意，也没有实施欺诈行为，不具备欺诈的法定构成要件。二、原审判决适用法律错误，二审应裁定撤销原判决发回重审或者依法改判。1、原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十九条规定，判决解除合同，属于适用法律错误。办理房屋产权转移登记是双方共同的行为，李XX抓住涉案房屋合同约定用途与规划用途不符这一点，为获得额外利益，拒绝办理产权登记，而不是客观不能办理。只有因出卖人原因使买受人无法办理房屋所有权登记时才能适用十九条规定，本案未能办理产权证的原因不在东XX公司，原审法院依据十九条规定解除合同，适用法律错误；2、一审判决根据商品房买卖司法解释第八条、第九条规定，判决东XX公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，适用法律错误。本案的客观事实与该司法解释第八条、第九条规定的五种情形不符，不应适用第八条、第九条规定。3、原审根据商品房买卖司法解释第十八条规定，判决东XX公司按照金融机构计收逾期贷款利息的标准支付利息，适用法律错误。十八条适用期办理产权登记开始至办理产权登记完毕为止，按照中国XX银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而原审法院在判决解除合同后，东XX公司已没有为李XX办理产权证义务的情况下，却适用十八条来确定计算利息标准，是明显适用法律错误。三、原审判决东XX公司支付利息，超出李XX诉讼请求，严重违法。一审原告李XX在一审诉讼请求中并未要求东XX公司支付利息和赔偿损失，但原审判决却超出李XX的诉请判决东XX公司支付利息，属于严重违反法定程序，应依法撤销原判发回重审。四、原审未判决返还房屋，违反合同法第九十七条规定。合同法第九十七条规定，合同解除后果之一是恢复原状，即互相返还，原审判决解除合同由东XX公司返还购房款但却未判决返还房屋，违反法律规定。综上所述，本案原审判决程序违法，认定事实错误，适用法律错误，严重损害东XX公司利益，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或者依法改判。
李XX答辩称，1.东XX公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。2.涉案房屋是2013年购买的，2015年到产权处不给办产权证，而且东XX公司给房产测绘中心出具的保证书也证明不能办理住宅产权证。
李XX向一审法院起诉请求：1.解除李XX与东XX公司于2013年7月签订的《商品房买卖合同》，返还李XX购房款402,022.32元；2.依法判决东XX公司按《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定对李XX承担赔偿责任。案件受理费及其他诉讼费用由东XX公司承担。
一审法院认定事实：李XX、东XX公司于2013年6月25日签订正式的《商品房买卖合同》，合同约定李XX购买东XX公司位于辽源市华XX3单元206室，建筑面积98.68平方米房屋，该商品房用途为住宅，价款为每平方米4,074.00元，总价402,022.32元。双方未对交付房屋及办理房屋产权登记手续的时间进行约定。2013年10月18日李XX向东XX公司交付房款，2013年12月9日李XX办理了该房进户手续。2016年10月李XX在办理房照时，因所购买的房屋实际用途与规划用途不符，致使未能办理房屋产权登记手续。现李XX与东XX公司发生争议，李XX诉至法院。
一审法院认为，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理房屋产权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋产权登记手续。同时依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，因东XX公司在房产部门登记的房屋规划用途为商业，与其出售给李XX时约定的住宅用途不一致，导致李XX在法定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年无法办理房屋产权登记，现李XX主张解除与东XX公司签订的房屋买卖合同，予以支持，东XX公司应当向李XX返还购房款402,022.32元及利息，并赔偿给李XX造成的损失，该损失酌定为已付购房款一倍，该利息自东XX公司收到李XX购房款之日起即2013年10月18日起计算至实际付清之日止，参照中国XX银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十八条、第十九条规定，判决：一、解除原告李XX与被告吉林省XX公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告吉林省XX公司于本判决生效后五日内一次性返还原告李XX购房款402,022.32元及利息，该利息自2013年10月18日起计算至实际付清之日止，按照购房款402,022.32元，参照中国XX银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；一次性赔偿李XX损失402,022.32元。三、驳回李XX的其他诉讼请求。案件受理费7,330.00元，由吉林省XX公司负担。
本院二审期间，东XX公司提供了一份2013年1月24日辽源市住房城乡建设局颁发的《商品房预售许可证》，证明涉案房屋在预售许可证上体现房屋用途性质为住宅。因此，东XX公司按住宅用途销售不存在欺诈。李XX质证意见认为，该证据单一，无其他证据佐证，不能证明与本案有关联性，不能证明预售许可证是否包含涉案房屋，且该预售许可证与建设工程规划许可证、竣工验收合格通知书内容不符，恰恰证明东XX公司主观上具有欺诈故意。李XX提交了辽源市不动产登记中心出具的证明一份，证明隆基华XX2层201至206室用途为商业用途，截止到目前涉案房屋的性质仍为商业。东XX公司对该证明的问题有异议，认为本案的争议焦点并不是该楼的法定用途，而是东XX公司在销售时是否存在欺诈。
二审经审理查明的事实与一审认定的案件事实基本一致。
本院认为，一、李XX与东XX公司的房屋买卖合同是否符合法定解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案涉案的206室李XX购买时是现房，李XX先对涉案房屋进行了查看，房屋建设构造是按住宅用途设计建设的，而不是商业用途设计建设。之后李XX向东XX公司交付了购房款402,022.32元并与东XX公司签订了《商品房买卖合同》，商品房买卖合同第三条买受人所购商品房的基本情况为：第62幢3单元206号房用途为住宅，面积为98.68平方米。李XX对所购房屋进行了装修，并从2013年12月入住居住至今。李XX与东XX公司签订的商品房买卖合同不符合上述合同法九十四条所规定的法定解除的任何一项规定，李XX已经全部交付购房款，东XX公司已将房屋交付李XX使用四年，双方不存在“因不可抗力致使不能实现合同目的和在履行期限届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行、一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的及法律规定的其他情形”。李XX交纳了全部购房、东XX公司交付了房屋并按民用住宅的房屋使用配套管理提供了配套服务，合同债务已履行、合同目的已实现，双方不存在合同的法定解除条件。
二、本案是否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定。消费者权益保护法是为了保护普通消费者因日常生活需要所购买商品或接受服务的权益，规范的是普通商品或者服务缺陷等问题，适用范围不包括商品房。故本案不适用消费者权益保护法第五十五条规定。
三、东XX公司是否是恶意违约，应否适用惩罚性赔偿。商品房买卖司法解释第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或将该房屋出卖给第三人的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。涉案房屋李XX已受领并实际居住四年，东XX公司未有先卖后抵及一房数卖的情形，本案出卖人显然不存在恶意违约行为，故不应适用该解释第八条的惩罚性赔偿。
四、东XX公司是否存在欺诈的行为，应否承担惩罚性赔偿责任。商品房买卖司法解释第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置的事实。导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。1、辽源市住房和城乡建设局于2013年1月24日对东XX公司颁发了《商品房预售许可证》，该预售许可证载明华典一品62号楼46套房屋用途为住宅。2、2013年5月28日辽源市房地产测绘中心对华典一品62号楼房屋分套建筑面积计算成果表载明涉案的2层201至206号房均为住宅。3、2013年6月25日李XX与东XX公司签订了商品房买卖合同，该合同的签订是在东XX公司取得商品房预售许可证之后，且预售证明确载明涉案房屋为住宅用途。4、李XX与东XX公司签订商品房买卖合同后，又于2013年7月2日向辽源市住房公积金管理中心申请贷款，签订了《个人住房借款合同》并用涉案的206号房做抵押与贷款人签订了《个人住房借款抵押合同》，李XX用涉案的206号房的合同获取了个人住房借款，以住宅性质办理了预购抵押预告登记。5、李XX入住涉案的206号房之后,按民用住宅的性质使用了该206号房，包括物业费、供暖费、水费、电费的交纳也均按民用住宅的标准交纳的。虽然规划与实际建设用途不一致，但事实上按民用住宅建设的，东XX公司在向李XX出售涉案房屋时一切手续已经表明所出售的房屋为民用住宅性质。综上，东XX公司不存在隐瞒事实、欺诈买受人的上述三种情形，不应承担该司法解释第九条规定的惩罚性赔偿责任。
五、李XX是否确实无法办理房屋所有权证。商品房买卖司法解释第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。涉案房屋并不存在无法办理产权证照的情形，双方当事人并未在合同中约定办理产权证照的期限，商品房的购买人李XX应当依《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定在商品房买卖合同订立之日起90日内办理房屋权属证书，但其并未在90日内办理产权证书，而且李XX在一审中自认2016年6月得知205号房业主在办理权属证书时发现规划与测绘均为商业用房不能按住宅办理产权证照时，东XX公司为履行办理产权证书的义务，向李XX释明需要李XX签字确认，方能将原规划商业用途捋顺回到住宅用途，但李XX未予协助签字，最后李XX诉至法院请求解除合同。商品房买卖司法解释十九条原意为因出卖人的土地使用手续不合法等原因，买受人不能取得房屋权属证书，不能实现合同目的，构成根本性违约，致使合同的履行成为不可能或不必要时，另一方可以请求解除合同，本案双方所签订的商品房买卖合同已经履行，合同目的已经实现，不存在法定解除条件。协助办理产权证照是商品房买卖合同的附随义务，双方应共同履行、努力促成合同附随义务的实现。所以李XX应配合相关部门签字确认，实现涉案房屋办理产权证照目的，但其未予配合，有违履行合同的诚信原则；办理房屋权属登记的前提需持有购买商品房的发票、交纳契税、维修基金，李XX现在仍持有的是购房时开具的红联收据，在二审庭审中李XX自认因换正式发票要交税，所以一直没有去换，可见未能办理房屋权属证书不仅仅是出卖人一方的原因，故出卖人不构成根本性违约，本案不符合法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应依照合同约定全面履行合同义务，本案中出卖方没有按法律规定全面履行合同义务，在买受人入住涉案房屋后，再次向房产局测绘中心承诺更改原住宅用途，导致李XX办理产权证照迟延，系违约行为，应承担违约责任，但在一审中李XX并未主张东XX公司的违约责任，故本案不应适用商品房买卖司法解释第十八条规定。
综上所述，李XX与东XX公司的商品房买卖合同不符合法定解除条件，对李XX解除合同的请求不予支持，东XX公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2017）吉0402民初213号民事判决；
二、驳回李XX的诉讼请求。
一、二审案件受理费14,660.00元，由李XX负担。
本判决为终审判决。