一、特种买卖合同
（一）分期付款买卖
1.分期付款买卖，买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付的，才能认定为分期付款。
2.出卖人的特殊保护规则
如果买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5以上的，出卖人有权选择行使：①要求买受人一次性支付剩余的全部价款。②行使法定解除权解除合同。合同作出相反约定，损害买受人利益的，约定无效。
3.出卖人解除合同的，可以要求买受人支付该标的物的使用费；当事人对标的物的使用费没有约定的，可以参照当地同类标的物的租金标准确定。合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人有权请求返还超过部分。
4.1/5以上，这一比例系强制性规范且系法定最低比例。当事人的约定违反该比例，损害买受人利益的，约定无效。即约定只能比这个比例高，不能比这个比例低，否则约定无效。
5.分期付款买卖中，若未约定保留所有权，则所有权于动产交付时转移。
（二）样品买卖
样品买卖指标的物品质依一定样品而定的买卖。凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。
1.出卖人与买受人按照约定封存的样品及关于样品的质量说明，均系出卖人交付之标的物的质量标准。若出卖人交付的标的物不符合封存的样品及其文字说明，出卖人构成瑕疵给付，应承担违约责任。
2.若封存的样品与关于样品质量的文字说明不一致：
①样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，以样品表明的质量为准，不按关于样品的文字说明。
②样品封存后外观和内在品质发生变化，或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的，以文字说明为准，不再按样品。
3.买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同仍属于违约行为。此时，出卖人须交付符合同种物通常质量标准的标的物，才不属于违约。
（三）试用买卖
1.试用买卖概述
试用买卖合同属于附生效条件的合同，试用人同意购买是合同的生效要件。在当事人对试用达成意思一致时买卖合同成立但未生效。试用过程中，买受人对标的物予以认可，则买卖合同自认可时生效，
2.买受人的认可权
（1）认可权是形成权。试用期间，出卖人不愿意将标的物出卖给买受人，只要买受人认可，买卖合同仍生效。
（2）须在试用期内认可。试用期的长短有约定的按照约定，没有约定且根据合同漏洞填补规则仍不能确定的，由出卖人确定。
（3）买受人的认可无溯及力，买卖合同自认可时生效，而非溯及自成立时生效。
（4）认可方式
①明示认可。即买受人以口头或者书面方式表示认可。
②以推定方式认可：试用买卖的买受人在试用期内已经支付部分价款、处分（出租、出卖、设定担保物权等）标的物。
③以单纯沉默的方式认可：试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的视为购买。
3.不属于试用买卖
①约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物——无认可权。
②约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物——无认可权。
③约定买受人在一定期间内可以调换标的物——其实质是在一个生效的买卖合同中，约定买受人享有任意变更权。
④约定买受人在一定期内可以退还标的物——其实质是在一个生效的买卖合同中，约定买受人享有任意解除权。
4.买受人拒绝认可的效果
①买受人拒绝认可的，买卖合同确定不发生效力。
【注意】不能说买卖合同无效，买受人应当返还标的物，但不支付标的物的使用费。这一点不同于分期付款买卖。
②拒绝亦属形成权，可以采用明示或者推定的方式。但买受人不能以沉默的方式表示拒绝，因为该沉默应认定为同意购买的意思表示。
二、商品房买卖合同
（一）商品房买卖合同的成立与效力
1.商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
2.商品房订购、认购、预订问题
①出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
②因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金退还买受人。
③商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
3.出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案，不因此确认合同无效。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务、对方接受的除外。
（二）惩罚性赔偿
1.具有下列情形之一，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：
①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
2.有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：
①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
3.房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
（三）买受人解除权
1.出卖人恶意违约。
出卖人恶意违约的，买受人有权解除合同。
2.出卖人根本违约。
①因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
②因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
③出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；
未约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。
④出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，买受人有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。
法律未规定或者当事人无约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
⑤合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
3.买受人根本违约。
买受人迟延支付购房教，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，出卖人有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。
4.涉及担保贷款的解除。
①商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
②商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人有权请求解除商品房担保贷款合同。
③商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担担保权人和买受人。
