毛律日常分享

今年接连好几个当事人都碰到有关租赁合同的法律问题，毛律干脆来普及一下相关法律吧，经常会有当事人问（毛律电话13360642966）

1、这个擅自转租的合同到底有没有效呢，还是说是效力待定呢？

毛律解答：擅自转租，自始无效。很多人会因为《民法典》第718条认为是属于效力待定，但此条是有前提条件的，就是说在出租人知道或应当知道的情况下，未提出异议，才能视为同意转租，这种情况下转租合同才有效；也就是说如果出租人根本就不知道也不应当知道的情况下，擅自转租，转租合同还是无效的。

2、现在很多二手房东赚中间差价，中间利润畸高，很多承租人就承受不起了，作为实际承租人，可以从哪些方面与二手房东去谈判来达到降租的目的呢？

毛律支招：首先看有无建设工程规划许可证，如果没有，则租赁合同无效；其次看是属于否擅自转租，如果是租赁合同也无效；再次，一般二手房东都会多收水电，可以向相关部门投诉，给二手房东施加压力。

相关法条链接

《城市房屋租赁管理办法》第三十二条违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;

(一)伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款;

(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款;

(三)未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）

第二条   出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效

《民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。