婚内房屋增值补偿计算方式之比较

当前，为减轻一次性付款买房的经济压力，年轻人购买婚房时，大多选择婚前一方首付，婚后共同按揭还贷模式。但随着离婚率的快速增长，房屋作为大件贵重资产，离婚时如何公平有效地分割，是一件头等大事。今天，我们通过两个司法判例一起来了解房屋如何分割，以及房屋增值补偿不同计算方式的之间差异。

一、法律依据

     《婚姻法司法解释（三）》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

      总结，此条的意思是双方先协商处理，协商不成，归登记一方，但必须对另一方进行共同还贷期间不动产增值部分进行补偿。

二、审判实践通常做法

      上述司法解释明确了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”进行分割、补偿，但具体如何计算，审判实践中通常有以下几种计算方式。

      1、升值率法

      最高人民法院民一庭意见，在适用《婚姻法解释(三)》第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分 ＋其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。具体公式：

补偿数额=（不动产现价格÷不动产成本）×共同还贷部分÷2

案例：徐某1、汪某离婚纠纷二审民事判决书

(2018) 皖01民终1002号

      （本院认为：）关于徐某1应补偿给汪某的婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定：“…，由产权登记一方对另一方进行补偿”。位于安徽省合肥市瑶海区磨店乡方桥社居委格兰云天花园36幢1408室房屋系徐某1婚前购买，为徐某1婚前个人财产，归徐某1所有，尚欠银行贷款由徐某1偿还。根据徐某1一审提供的购房合同及二审提供的还贷明细表，该房屋的购买价为447615元，双方婚内（从××××年××月××日至2017年9月1日）共同偿还贷款111672元（其中本金35300元，利息76372元），现双方均同意房屋现价值100万元，根据最高院意见，婚内共同还贷及对应增值部分的计算方法为：涉及夫妻共同还贷款项及其相应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格加上共同还贷的利息部分及其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。故案涉房产增值部分经计算为106560元[1000000÷（447615+76372）×100%×111672÷2]，徐某1补偿给汪某的婚后共同还贷支付的款项及其相对应房产增值部分应为106560元。徐某1主张房屋购买税费10000元，应计入房屋的购买成本中，由于未提供证据证明，本院不予支持。一审法院对房产增值部分计算数额不当，本院予以更正。

      2、比重法

      此法主要是根据婚后共同还贷本息总额占房屋总成本的比重（比例）来划分离婚时的房价作为增值部分。具体公式：

补偿数额=[婚后共同还贷本息总额÷（购房时房价+应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2

案例：李某与任某1离婚后财产纠纷一审民事判决书

（2019）云0103民初10062号

      本院认为：根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第十条规定：…，由产权登记一方对另一方进行补偿。原告李某（LI，Kuen）所主张的要求被告任某1就两套涉案房屋婚姻存续期间共同还贷支付的款项及相应财产增值部分向原告李某（LI，Kuen）进行补偿的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。具体计算方式如下：坐落于昆明市金实小区庄实园独立商网5号的增值补偿款计算方式为，该房屋在2019年8月4日的评估价值为2047900元，自2007年4月至2011年9月，婚后共同还款金额为147997.12元，房屋总价款（房屋首付款+总利息）为491736.09元,增值部分为147997.12÷491736.09×2047900×50%=308176.79元。

三、两种计算方式比较

      通过对上述两种计算方式进行解析，发现区别主要在于对各自“不动产成本”的计算不同。

      “升值率法”中的房屋成本=购买时总价+共同已还利息总额+其他费用；而“比重法”中的不动产成本=购买时总价+应还贷款利息总额。

      “共同已还利息总额”是指婚姻关系存续期间共同已还贷款利息总额；而“应还贷款利息总额”是指整个房屋贷款期间已还及离婚后将来尚未偿还的利息，贯穿整个贷款期间（比如20年的房贷期间）。

      综上，使用比重法计算补偿额总体来说，比升值率法计算少，对收受补偿款一方来说可能不利，甚至可能出现利益“倒挂”现象，即不动产增值部分还不及夫妻共同还贷本金和利息总额。主要原因在于“比重法”中将离婚后还未偿还的利息也计入“不动产成本”，这对接受补偿金一方不公：他要承担离婚后尚未偿还银行利息的负担，却不能享受后续不动产可能增值的收益。