利用不动产投资分期纳税政策

根据《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔 2015 〕41号） 的规定，个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内分期缴纳个人所得税。纳税人在使用自有不动产投资创办公司时，可以充分利用上述分期缴纳个人所得税的优惠政策。

朱先生计划将一套店铺投资设立一家有限责任公司，已知该店铺为5 年前以200 万元购置，目前的市场价为300 万元。朱先生有两个方案可供选择：

方案一，在店铺过户时一次性缴纳个人所得税；方案二，在店铺过户时分五年缴纳个人所得税，前四年每年缴税100 元。仅考虑个人所得税，不考虑其他税费。

在方案一下，朱先生需要在当期缴纳个人所得税＝（300 －200 ）×20%＝20 （万元）。

在方案二下，朱先生仅需在当期象征性的缴纳100 元税款，20 万元的税款可以延期五年缴纳。假设五年贷款年利率为5% ，方案二比方案一节税＝20 ×5%×5＝5 （万元）。