买二手房，遇出卖人与第三人在出售前有协议约定房屋归第三人所有的怎么办？

律师观点分析

案情：

蔡XX在购买二手房时，蔡XX在审查二手房屋手续时案涉房屋登记在出卖人个人名下故蔡XX并买下涉案房屋并签订了《房屋买卖合同》支付了相应的购房款。蔡XX购房不久，出卖人的妻子以双方离婚时签订的《离婚协议》约定案涉房屋归出卖人和出卖人前妻所生的孩子所有未由向法院提起诉讼，请求法院确认涉案房屋归其孩子所有并要求过户至孩子名下，审理过程中，法院将蔡XXX和中介公司立为第三人参加诉讼。

案情分析和诉讼方案：

第一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定。同时因房屋和土地均为不动产，对于房屋转让合同的履行顺序律师认为可以参照土地使用权转让的履行顺序执行。结合本案，蔡XX与出卖人签订房屋买卖合同后，出卖人已将房屋交付给蔡XX占有使用，在出卖人孩子和蔡XX均未对房屋办理变更登记的情况下，蔡XX已“合法占有”涉案房屋，故蔡XX要求出卖人履行合同的权利应优先孩子请求出卖人履行离婚协议书的权利。

第二、蔡XX在购买房屋前，房屋登记在出卖人名下，从物权公示的原则来看，房屋的产权人即推定为出卖人所有，若法律再要求第三人蔡XX就该房屋是否属于出卖人所有的事实进行审查，无疑增加交易的成本，不符合交易便利的原则。

律师建议购买二手房应审查标的房屋是否有他项权利：

实践中，购买二手房屋除审查登记公示信息外，还应通过询问等方式重点审查出卖人是否在房屋设定了他项权利和将房屋以协议的形式赠与、出卖给他人；若出卖人明确承诺没有的情况下，可让其出具保证书等形式约定其如有第三人对房屋主张权利的赔偿买受人的损失，以避免第三人维权导致的交通费、律师费、误工费的损失。