【典型案例】
当事人：原告：张甲；被告：张乙、钱某某、张丙、张丁。
张乙、钱某某系夫妻关系，共生育五个子女。2011年3月，张乙申请建造平房三间，常住农村人口包括张乙、钱某某、张丙、张甲、张丁五人。2012年8月，该户再次申请建房，常住农村人口仍为上述五人，在原先三间平房的基础上加盖二层改造为三楼三底楼房一幢，并在楼房西山墙建楼梯一间直达楼房二层，另建附属用房一间半。2014年10月，房屋产权管理办公室对上述房屋核发了村镇房屋所有权证，证载楼房建筑面积178平方米、附属用房一间半建筑面积32平方米，产权登记在张乙名下。

原告张甲诉称：被告张乙、钱某某系夫妻关系，原告张甲和被告张丙、张丁均系张乙、钱某某夫妇所生子女。2011年家中建房三间，2012年对房屋加层，申请建房人口为原告和四被告，产权登记在张乙名下，建筑面积210平方米。原告在家庭建房时曾出资3900元，现因原告与前夫离婚后需回娘家居住，而张丁不同意，故提起诉讼，要求对197号家庭住房进行分割，确认原告享有其中42平方米房屋。
被告张乙、钱某某辩称：原告在家庭建房时曾出资是事实，同意将楼房底层西边一间房屋分割给原告。
被告张丙辩称，其对家庭建房也有贡献，也应该享有相应的权利份额。
被告张丁未到庭应诉。

【审理要览】
经法院审理认为，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。虽然不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，但村镇房屋一般以户主作为所有权人的代表进行所有权登记，故不能仅仅以不动产权属证书记载的内容来确定不动产物权归属。张乙、钱某某、张丙、张甲、张丁均系申请建房时的常住农村人口，案涉房屋应属家庭共有财产。关于如何分割家庭住房的问题，依照相关法律规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据《婚姻法》的有关规定处理。

本案张乙、钱某某、张丙、张甲一致确认楼房底楼东边一间和中间半间（建筑面积计45平方米）归张乙、钱某某夫妇共有，楼房底楼中间另半间（建筑面积15平方米）归张丙所有，楼房底楼西边一间（建筑面积30平方米）归张甲所有，其余房屋（含楼梯间，建筑面积计120平方米）归张丁所有。虽然被告张丁未到庭应诉，但上述四人所主张的房屋权利份额低于人均份额，并没有侵犯张丁所应享有的权利份额，本院照准。被告张丁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。需要特别说明的是，本案处理的标的物仅是地上建筑物的所有权归属，是对涉案财产在共有人之间的内部分割，并非案涉房屋搬迁时进行分户的依据，也不涉及土地使用权问题，今后该房屋如果遇到搬迁等情况，仍须按相关法律、政策依法处理。

依照《民法通则》第78条，《民通意见》第90条，《民事诉讼法》第144条之规定，判决：197号地上建筑物农村家庭住房楼房一幢、附属用房一间半（建筑面积210平方米，所有权登记在张乙名下），其中楼房底楼东边一间和中间半间（建筑面积计45平方米）归张乙、钱某某夫妇共有；楼房底楼中间另半间（建筑面积15平方米）归张丙所有；楼房底楼西边一间（建筑面积30平方米）归张甲所有；楼房楼梯间和楼上三间房屋及附属用房一间半（建筑面积计120平方米）归张丁所有。

【裁判思路】
1.同类案件处理要点
（1）首先确定所有权登记的法律性质。根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。按照物权公示公信原则，不动产权属登记具有对外效力，在没有经过法律程序变更的情况下，应予以确定其效力，当然，法院可以在查明事实的基础上对不动产进行确权处理。

（2）重点审查宅基地使用权的登记内容。农村宅基地使用权是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利，农村宅基地使用权有其特殊性，其在设计之初就是为了保障农民的生活和居住的基本权利能够实现，因此，其有很强的保障功能。根据《户口登记条例》第5条的规定：“户口登记以户为单位。同主管人共同居住一处的立为一户，以主管人为户主。单身居住的自立一户，以本人为户主。居住在机关、团体、学校、企业、事业等单位内部和公共宿舍的户口共立一户或者分别立户。户主负责按照本条例的规定申报户口登记。”因此，在审查农村宅基地使用权权属登记时，不能简单地按照权属登记上的名字确定宅基地使用权的归属，要结合申请宅基地使用权时的家庭成员人数，确定宅基地使用权的权利人，尤其是要确定权属登记上的财产是否为家庭共同财产。家庭共有财产是指全体或部分家庭成员在家庭共同生活关系存续期间，对共同所得和各自所得的财产约定为共同所有的共有权利义务关系。
杨立新：《共有权理论与适用》，法律出版社2007年版。

（3）注意审查被分家析产宅基地使用权的实际权利人。一般情况下，由于被拆迁人与拆迁组所签订的“拆迁安置协议”往往是以户作为拆迁单位的，其中无法反映同住人数，此时一般需要向法院申请调取拆迁组存档保留的拆迁安置人口核定表，以核定的拆迁安置人数，作为最后的拆迁安置财产权利人。由于宅基地使用权按照“户”的标准设置，一家一户只能有一处宅基地，如果家庭成员分家另过，并又分得一处宅基地，其对涉案的宅基地使用权将没有权利分家析产。

2.相关法律风险提示
（1）一般情况下，物权登记有物权公示公信效力，根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。在所有权权属登记在其他人名下时，法律一般会推定所有权权属登记簿上记载的人即为不动产的权利人。因此，原告提出对所有权权属登记在其他人名下的不动产进行分家析产本身风险较大，其需要提供证据证明产权权属登记簿记载错误，或者举证证明存在其代替家庭办理权属登记的证据。
（2）根据《物权法》第33条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。原告认为所有权权属登记簿记载错误的，可以根据《物权法》第19条的规定，申请更正或者异议登记，也可以向法院起诉予以撤销。
（3）被告可能面临所有权登记在自己名下的产权，诉讼中不予认可的风险。法院在审查宅基地使用权权属证书的过程中，一般会结合宅基地使用权权属证书的办理过程，办理程序和政策规定，还原当时办理权属证书的真实过程，如果有证据证实，在办理权属证书的办理过程中，被告是以“户”的名义办理的，宅基地使用权权属证书将不能对抗其他家庭成员要求分家析产的诉求，法院会根据家庭成员和有关证据，在尊重风俗习惯的基础上，予以分割。

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