【典型案例】

当事人：原告：于某甲；被告：祝某。

原告于某甲与被告祝某于2012年5月10日登记结婚。原告于婚前即2012年1月20日购买位于大连市甘井子区、面积64.64平方米房屋一处，房屋价格为368，448元，贷款160，000元，原告婚前偿还部分贷款，在与被告婚姻存续期间偿还贷款63，857.23元。该房屋产权登记所有权人为原告。原告于2015年3月18日将该处房屋出售给案外人马某，已办理产权登记变更手续，原告自认虽然房屋买卖合同记载房款为510，000元，但实际出售价款为690，000元。此房屋在房产部门登记交易时间为2015年3月28日。2015年3月21日，马某在其贷款银行将贷款490，000元发放至原告在中国建设银行大连五一广场支行个人账户。该账号从此日后无存款，后原告于2016年3月15日向房屋结算资金托管专户转款两笔，分别为310，000元和88，000元。

原告诉称：原告于某甲称夫妻关系已彻底破裂，原告起诉要求解除原、被告的婚姻关系，确认原告婚前购买房屋婚后还贷部分系以原告个人财产偿还，属原告个人财产。

被告辩称：被告同意离婚，房产属夫妻共同财产，应依法分割。

【审理要览】

法院认为，对于原告婚前购买的位于大连市甘井子区、面积64.64平方米房屋，根据《婚姻法解释三》第10条的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

原告婚前购买的该处房屋系原告婚前财产，应归原告所有，但原、被告登记结婚后，偿还该房屋贷款63，857.23元，原告提供的民生银行借记卡客户对账单不能证明该还款系以其出售婚前房屋款项偿还，应认定为以夫妻共同财产偿还，故原告应按照婚后偿还贷款50%即31，928.62元给予被告补偿。对于该房屋婚后增值部分，因该房屋原告购买时价款为368，448元，出售时实际房款为690，000元，那么该房屋婚后增值应为321，552元（690，000元-368，448元），此增值部分原告应按照50%即160，776元给予被告补偿。判决：（1）准予原告于某甲与被告祝某离婚；（2）原告于某甲于本判决生效后10日内向被告祝某支付位于大连市甘井子区、面积64.64平方米房屋婚后偿还贷款补偿款31，928.62元、房屋增值补偿款160，776元，合计192，704.62元。

【裁判思路】

1.同类案件处理要点

（1）《婚姻法解释三》第10条规定的是夫妻一方婚前以个人财产支付首付的情况，如果以夫妻共同财产支付首付，则不属于该条规定的情形。

（2）我国施行不动产登记制，如果不动产所有权证登记所有人为夫妻双方，那么则应按照夫妻共同财产进行分割，不适用《婚姻法解释三》第10条的规定。

（3）离婚时对于共同还贷部分及其增值可以按照如下方式计算：夫妻共同还贷部分占房屋本金和已还贷款利息的比例，乘以离婚时房屋的市场价值。夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价+离婚时已还全部利息）某离婚时房屋市场价。

（4）离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿，实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益，不能完全对半进行分割。

2.相关法律风险提示

（1）离婚分割房产时，首先应看房产登记信息，原则上不动产物权以登记为准，如果房产登记为夫妻共同所有，那么则排除对《婚姻法解释三》第10条的适用。

（2）适用《婚姻法解释三》第10条规定的条件有以下四点，应同时具备：①夫妻一方婚前签订不动产买卖合同；②以个人财产支付首付款并在银行贷款；③婚后用夫妻共同财产还贷；④不动产登记于首付款支付方名下。

（3）《婚姻法解释三》第10条规定的是“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”，并非“必须”，实践中法官可以根据案件实际情况进行判决，譬如支付首付款一方有多套房产，但另一方没有住房等，则可考虑将该不动产判给另一方。

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