新冠疫情下，城市商铺无法开业，外地租客返乡以后也面临在一定时期内回城不能；但商铺和住宅的承租人仍在支付着租金。在此情况下，必然会面临一个问题，在此期间内，承租人是否应向出租人继续支付租金？也因此会产生大量的纠纷。

关于这个问题要分两个方面：第一是商铺的租赁合同是否可以解除？第二是住房的租赁合同是否可以解除？在这里首先需要考虑的是：本次新冠疫情是否构成不可抗力？

一、新冠疫情是否可以构成不可抗力？

不可抗力是合同文本中必备的条款，主要含义是：合同双方在合同签订后，非由双方当事人的原因造成合同解除的，双方互不承担违约责任。不可抗力是合同的解除的法定事由，亦是解除方的免责事由。

构成不可抗力主要有三个要素：不能预见、不能避免、不能克服。不能预见是指事件是未来发生的，而且合同双方当事人不能够预测到该事件，且通过努力也不能阻挡该事件的发生。用一般的话来说：谁都不想这事发生，但这事就是发生了。这三个要素是并列关系，即在一个事件当中必须同时具备这三个要素才会构成不可抗力。

《民法总则》第一百八十条第一款规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”这从法律上规定了不可抗力是法定的免责事由。

《民法总则》第一百八十条第二款规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”在这里，不可抗力的主观要件上需要满足不能预见，客观要件上需要满足不能避免且不能克服。

新冠疫情显然是属于客观事件，它不以人的意志为转移，在签订合同时，合同双方均不能预见到该时间的发生；至于新冠疫情是否属于不能避免且不能克服，不能一概而论，要针对具体问题进行具体分析，在某一行业或某一地方构成不可抗力，比如：因为行政手段、以及客观上人员不能聚集，导致建筑施工企业无法复工，因此导致房屋买卖合同的逾期交付，在此情况就能构成不可抗力；而在某些行业和领域就不能构成不可抗力，比如：在互联网企业，一个程序的开发、一个网站的涉及，这些属于线上可以完成的，受疫情的影响相对比较小，经过当事人的努力属于可以克服的情况。

因此，新冠疫情是否构成不可抗力，要结合具体的情况，从三个要素方面进行分析。

新冠疫情主观上属于不能预测的事件，前文已经说到，客观上不能避免，能否解除合同主要考虑能否克服这一客观要件。

二、商铺承租人能否以新冠疫情为不可抗力解除租赁合同？

依据以往的消费习惯，在过春节的时候人流量一般属于全年比较多的时刻，商铺往往在此冲业绩，2020年春节由于疫情的应向，消费者不能出门，那么商铺的人流量也必然减少；而且行政机关亦明确要求，商铺不得营业。在此情形下，商铺在较长时间内不能开业，无论商铺的承租人经过多大努力都不能克服新冠肺炎因此而造成的困难。

在司法实践当中亦有类似判决支持了此类事件构成不可抗力。 

综上，在商铺租赁合同当中，承租人可以不可抗力事由向出租人要求解除合同。

三、房屋承租人能否以新冠疫情为不可抗力解除合同？

这里的承租人主要指在外地租房的租客，无论是否是受到新冠疫情的影响，承租人都要有相应的居所，不属于不可抗力之不能克服的情形，故若无其他因素影响，房屋承租人不能以新冠疫情为不可抗力为由解除合同。

但也并不是说，承租人无法向房东主张租金，若出租人要求承租人不得返回居住地或租赁的小区不允许承租人进入租赁的房租，在此情况下，承租人可以公平原则向出租人主张要求解除合同并退还已支付而未居住的房屋。