共有房屋买卖合同纠纷案件中，当事人常以出卖人无权代理、无权处分、合同双方通谋虚伪意思表示或存在恶意串通损害其他共有人权利等为由，要求确认房屋买卖合同无效。

（1）对当事人主张无权代理的审查

部分共有人以全体共有人名义签订房屋买卖合同的，法院应当审查部分共有人是否构成有权代理或表见代理。需要注意的是，《民法典》第1060条第1款规定，夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。

一般情况下，房屋作为家庭重大财产，处分房屋不属于因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，因此不适用家事代理。

部分共有人无权代理且不构成表见代理的，如其他共有人对代理行为予以追认则合同有效，全体共有人承担合同项下权利义务。

如其他共有人对代理行为不予追认，因欠缺效果归属要件，代理效果不归属于其他共有人；又因部分共有人作出代理行为时未产生效果归属于自己的意思，代理效果亦不归属于该部分共有人。

需要注意的是，根据《民法典》第171条规定，部分共有人无权代理签订房屋买卖合同的，合同对其他共有人不发生效力；实施无权代理行为的部分共有人承担履行债务或赔偿损失的责任。鉴于房屋为特定物，且其他共有人不同意追认部分共有人的代理行为，通常也不会同意处分共有房屋。如买受人要求部分共有人履行债务，因存在履行不能的情况，法院需向其释明是否变更诉请为要求部分共有人赔偿损失。如买受人明知或应当知道部分共有人为无权代理，则双方按照各自过错承担责任。

对于部分共有人是否构成有权代理，在买受人无法提供授权委托书等直接证据的情况下，法院可综合以下几个方面进行审查：

一是共有人之间是否存在特殊身份关系；

二是其他共有人是否参与房屋出售过程，包括挂牌、与中介及买受人接洽谈判等；

三是房屋是否由共有人共同居住，其他共有人与买受人在看房时有无接触；

四是其他共有人是否收取过定金或房款；

五是部分共有人签订合同时，是否持有其他共有人的个人证件；

六是其他共有人是否作出过追认合同的意思表示，或者在明知合同已经签订、买受人支付部分房款并实际占有使用房屋的情况下，是否在合理期限内提出异议等。

结合上述事实，如可认定其他共有人事先授权或事后追认部分共有人代签房屋买卖合同，则部分共有人构成有权代理。

对于部分共有人是否构成表见代理，法院需严格把握。如部分共有人持其他共有人出具的授权委托公证书，与买受人签订房屋买卖合同。后公证机构查明该授权委托并非其他共有人的真实意思表示，或授权委托公证书存在其他应予撤销的情形，而对授权委托公证书予以撤销的，因买受人基于对授权委托公证书的合理信赖而签订合同，故可认定部分共有人构成表见代理。其他共有人以订立合同的部分共有人构成无权代理为由请求确认房屋买卖合同无效的，法院一般不予支持。

（2）对当事人主张无权处分的审查

当事人订立房屋买卖合同的行为属于典型的债权行为。依据《民法典》第597条第1款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

由此可见，债权行为有效不以负担义务者享有处分权为必要。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定，部分共有人以自己名义与买受人就共有房屋签订房屋买卖合同，其他共有人以该共有人无权处分为由，主张房屋买卖合同无效的，法院不予支持。《民法典》实施后，法院可直接适用第597条第1款规定进行裁判。

（3）对当事人主张合同双方通谋虚伪意思表示的审查

当事人主张合同双方通谋虚伪意思表示往往存在于部分共有人与买受人为担保买受人债权而签订房屋买卖合同的情形。《民法典》第146条第1款规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。买卖双方为担保债权而签订房屋买卖合同，其真实意思均为以债务人名下房屋为债权实现提供担保，而非债权人购买债务人名下房屋。因此，为担保债权而签订的房屋买卖合同因构成通谋虚伪意思表示而无效。

对于合同双方是否构成通谋虚伪意思表示，法院一般可从以下几个方面进行审查：

一是当事人之间是否存在民间借贷等债权债务关系；

二是合同签订的背景及磋商过程；

三是合同约定及履行是否符合交易惯例。对与交易惯例不符的情况，当事人能否作出合理解释；

四是房款是否实际支付、以何种方式支付；

五是房屋实际居住使用情况；

六是当事人是否及时主张房屋买卖合同项下权利。

如案例二中，张某与胡某之间存在民间借贷关系，且房屋买卖合同的约定及双方履行行为等均不符合交易惯例，如房屋转让价格明显过低，胡某未实际支付房款，以及胡某拒绝提供承诺函原件以便对孙某签名的真伪进行鉴定等。结合上述事实，法院可认定张某与胡某签订房屋买卖合同实为胡某债权提供担保，该合同因构成通谋虚伪意思表示而无效。

（4）对当事人主张合同双方恶意串通的审查

《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事行为无效。

部分共有人以房屋买卖合同双方恶意串通、损害其合法权益为由主张合同无效的，法院可从以下几个方面进行审查：

一是共有人之间关系是否和睦，如是否存在夫妻感情不睦、已长期分居、一方已提起离婚诉讼等情形；

二是买受人是否通过中介居间而获知房源；

三是合同双方是否存在特殊关系；

四是合同约定是否符合交易惯例，如房价是否明显低于市场价值等；

五是合同履行是否存在瑕疵，如房款是否实际支付等。