租赁和抵押的存在顺序对租赁效力有何影响？

“订立抵押合同前”抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即抵押权人拍卖、变卖抵押物后，仍适用买卖不破租赁规则，新的所有权人应法定承受原租赁合同。

先抵后租前提下，抵押权都能破租赁吗？

分两种情况（1）若抵押权已登记，则不再适用买卖不破租赁。（2）若抵押权未登记（仅限于动产），仍适用买卖不破租赁。

“先抵后租”后，承租人和抵押人责任如何承担？

司法解释规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

有时，即使签订租赁合同前房屋没有权利瑕疵，但还有一种情况：房东在合同履行期间（尤其是租期合约较长、或是相对方为公司主体）有可能因为种种原因成为了其他案件中的败诉方，继而成为被执行人，而作为其名下的房产，极有可能被法院查封、拍卖。

这时，如何才能牢牢确保你的租赁权得到法律的保护，也即“先租后抵”、“先租后查封”情形下，如何确保排除执行呢？让我们再来划个重点：

保存好租赁合同

因为当你提出异议时，法官会审查你合同的真实性和合法性。

保存好支付租金的凭证

因为当你提出异议时，法官会审查你支付租金的情况。在此呼吁：务必减少现金支付，尤其是较大金额租金的，通过转账等电子支付、移动支付等手段，并简要注明支付内容，能最大限度保护你的合法权益，当然，小金额的现金支付，也必须索取收据留存。

实际占有并使用该房产，同时务必保管好能证明你不间断占有使用该房产的证据

这可是判断承租人占有涉案房产是否认定为虚假租赁的重要依据。若你能够提供每一期缴纳物业费、水电煤等费用的所有凭证，物业公司或者当地村居委能证实你实际占有使用的事实，再或者你能提供装修该房产的协议，甚至于你在网络购物的送货地址就是租赁房产地址等证据，来证明你实际占有并持续使用该涉案房产的话，那法官认定你租赁协议真实性的概率就会大大提高。

注意

任何个人（或者法人等等），切勿尝试虚构租赁事实（虚构签订长期的租赁合同为由，往往10年到20年租期），以此对抗法院对标的房产的查封、拍卖等执行措施。

如果你以明显不合理低价进行租赁的；如果你伪造、变造租赁合同的；如果你有倒签租赁合同签署时间的；如果你伪造租金交付或者凭证的；如果你伪造实际占有使用房产证据的；如果你指示关联企业或者近亲属假扮承租人，以上这些行为，都会被我们认定为“虚假租赁”，不仅无法阻挠执行案件的依法推进，虚构租赁事实的所有参与人都会受到法律的制裁。

生活不易，别让租房问题烦恼你
等到掉进坑里才追悔莫及
所以大家一定要重视租房上的细节哦

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