王某与被告浙江某某物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案

律师观点分析

当事人信息

原告：王某，女，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市，现住浙江省平湖市。

委托诉讼代理人：曾正荣，浙江天卓律师事务所律师。

被告：浙江某某物业服务有限公司。住所地：浙江省平湖市。

法定代表人：沈某，总经理。

委托诉讼代理人：王某某，系该公司员工。

审理经过

原告王某与被告浙江某某物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年10月20日立案受理，依法适用普通程序，于2022年2月22日公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人曾正荣，被告浙江某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿原告损失合计28313元，支付评估费2000元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月8日晚上23：00原告下班回到家中，发现屋内（坐落于：平湖市当湖街道X幢X单元X室）到处是污水。检查后发现，污水通过厨房的污水管道排到了屋内；当晚联系了被告；直到第二天，被告才到现场来检查；后安排了3个保洁员，把室内的污水清理掉，并未进行打扫。由于清理的不干净，原告先后又在外面保洁公司请了保洁人员进行清理，共花去1960多元。事后被告解释，是被告疏通污水管道不彻底导致了污水倒灌。再后来被告就未再联系原告。原告去被告处，被告也不予理睬。此次污水倒灌，使原告的卧室实木地板被泡，厨房和客厅的地砖无法彻底清理干净，以及墙面发霉和部分家具因泡水而损坏。损失远不止2000元。

被告辩称

被告答辩称：原告所提的污水倒灌原因系楼上用户使用不当，被告按服务合同和规章制度对园区内污水总管有定期疏通，履行了相关义务，原告的诉求不合理。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

为证明自己的主张，原告提交了下列证据：

1．房屋所有权、土地使用权证、分户平面图各1份，证明被浸泡的案涉房屋归原告所有；

2．室内被污水浸泡照片，证明室内被浸泡的事实及地面、家具、电器等被损坏的事实；

3．服务中心前台工作日志1份，证明物业对被浸泡房屋进行过处理的事实；

4．嘉兴X有限公司收款收据、买家具收据各1份，证明原告外请保洁员清扫过房屋及被污水浸泡家具价格的事实；

5．电话录音（摘录）1份，证明被告的维修工陈述，由于对污水管道清理不到位，导致了污水倒灌的事实。

被告质证意见：对证据1无异议；证据2，无异议，但原告没有做到相关措施导致损失扩大化；证据3，说明被告有进行处理；证据4，真实性有异议；证据5，录音中说话的人身份存在异议，录音说明不是总管而是立管堵塞，可能是楼上住户使用不当。

针对自己的抗辩，被告提供了下列证据：

1.2019年物业疏通维修方案计划1份，证明被告按服务合同进行物业服务工作的事实；

2．污水疏通记录，证明被告对污水管有进行疏通的事实。

原告质证意见：不予认可，是被告自行制作，且上述证据说明疏通记录在5月，但污水倒灌时间是年底，被告处理地点在户外，也没有对原告所居住的地点有处理。

依据原告申请，本院出示委托平湖市正元资产评估事务所出具的司法评估报告书及发票各1份，证明案涉房屋污水管反水浸泡造成的损失评估价值为28313元及评估费2000元。

原、被告对该证据均无异议。

本院认证意见：对原告的证据，证据1，符合证据的真实性、关联性、合法性，予以认定；证据2、3，被告对真实性没异议，作为定案的依据；证据4，被告有异议，不予认定；证据5，被告对被录音的人员身份存在争议，不予认定。

对被告的证据，结合原告认可被告进行过户外公共管道的疏通，且被告提供的证据记录较为完整，也有现场照片等，故对真实性予以认定。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

平湖市当湖街道X幢X单元X室系原告所有，原告居住在该房屋中。案涉房屋是该X幢的最底层住户。被告系平湖市当湖街道X的物业服务公司。2020年1月7日早上，原告及家人离开案涉房屋，于2020年1月8日晚上23点下班回到家中，发现厨房的污水管道发生污水反流，引起屋内污水浸泡。原告于当晚联系被告，被告于第二天到现场检查及清理污水、疏通管道。被告陈述，经检查发现，污水反流的原因是案涉房屋以下的立管发生堵塞，后经被告在户外对堵塞部位进行疏通，反水现象得以解决；堵塞物是小抹布、菜叶、头发等，该立管位于案涉房屋以下的室内，是上下垂直的管道；污水从每层住户的厨房内的细管排出去，由立管下到地下，再延伸到污水总管，污水总管有井盖，由被告对污水井平时定期巡查、疏通。

被告提交的证据表明，被告制定了X2019年污水管、屋顶天沟、地面排水沟年度计划表，安排了5-12月的工作计划和内容，其中特别注明：6-9月雨季，对污水管、屋顶天沟、地面排水沟每月清理2次，其他月份每个月清理地面排水沟，其中污水管每三个月清理一次；非雨季，地面排水沟、屋顶天沟、污水管半月检查一次。被告对上述计划的执行情况进行了相关记录，记录显示，被告分别于2019年5月、9月、11月进行了污水管疏通；且被告对2019年5月-12月每月给排水设施巡查进行了记录，记录显示，被告每月均对水管、污水井等进行巡查，5-12月均发现部分楼幢的污水管或污水井有堵塞，并进行了全部楼幢的疏通。

诉讼过程中，经评估，案涉房屋因此次污水管反水浸泡造成的房屋内的损失评估价值为28313元，原告支付评估费2000元。

本院认为

本院认为，被告作为物业服务企业，为包括原告在内的全体业主提供物业服务，其中包括对小区公共管道的维修、养护和管理的义务。庭审中，从原告提供的证据来看，原告认可被告方履行过维修养护的义务，但是认为被告的工作不到位。根据被告制定的2019年度计划，被告对于非雨季的月份，每半月应当检查一次污水管，但被告提供的巡查记录表显示，非雨季的12月被告仅有一次巡查记录，虽然在2019年12月的巡查记录中记载了案涉X幢的污水管有过堵塞，并进行过疏通，但是2020年1月8日仍发生了案涉楼幢的污水管堵塞的情况。由于造成本案污水管堵塞的首要原因是包括原告在内的楼内住户的排污行为，而被告未完全依照工作计划履行巡查，增加了堵塞发生的可能性，但考虑到即使被告完全按计划履行义务，亦不能绝对避免堵塞的发生，故对于原告的损失，本院酌情确定由被告承担70％的赔偿责任，即19819.1元。被告主张原告未及时发现堵塞反水现象，本院认为，原告仅是因上班短暂离家，并非是长期不在该房屋内居住，所以被告主张原告的离家行为导致房屋损失扩大，本院不予支持。另，原告主张被告未在1月8日收到原告通知当晚即对堵塞现象进行处置，本院认为，发现当晚已是深夜，且发生堵塞的管道是厨房用的下水道，次日被告进行处置，也在合理期间内，故该主张本院也不予支持。评估费2000元，酌情确定由被告承担1400元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条的规定，判决如下：

裁判结果

被告浙江某某物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王某损失19819.1元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费558元，由原告王某负担176元，由被告浙江某某物业服务有限公司负担382元。评估费2000元，由原告王某负担600元，被告浙江某某物业服务有限公司负担1400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。