疫情期间，房屋租赁合同中常见争议及法律意见  

最近，王律师总是接到当事人咨询：疫情期间能否减免租金，是否能解除合同？疫情属不属于不可抗力……?为提高效率，王律师归纳出常见的几点争议，并提出法律意见，供广大读者参考。

一、 疫情期间能否减免租金？ 

疫情期间，租客咨询最多的问题就是：租客能不能要求减免租金？是否有限制条件？减免标准是什么？减免期限多长？

依据《重庆市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关二十条政策措施的通知》（渝府办发〔2020〕14号），“疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，减免1至3个月租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金……”。 以上政策措施执行期限为发布之日(2020年2月4日)起至2020年6月30日止。

全国多地均有相关政策出台，如北京——“最高将对符合条件的大型商场给予不超过50万元”；上海——“中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金”；广东——“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。”。

政策解读：强制性减免租金只适用于所有权属于国有性质的经营性房屋，对私有房屋或非经营性房屋是鼓励减免，不具有强制性，但主动减免租金的房东也将享受当地政策性补贴，如税收优惠。

实践中，有多起鼓励性租金减免纠纷提起的诉讼，总结如下：

首先应区分经营性租赁和住宅租赁，因疫情对人们的工作、居住生活的冲击力不同。当经营性租赁的房屋不属于国有资产时，对于困难租客诉求变更合同（期限、金额、支付方式等）的，法院可能会基于公平原则变更合同；但针对住宅租赁，租客虽然因疫情未实际居住在租赁房屋，但房租对一般承租人而言并非无法承担的损失，且房屋还有存放物品之作用，所以法院一般不支持住宅租赁的租客关于减免租金的诉求。

二、 疫情期间解除合同，能否适用不可抗力？

依《民法总则》、《合同法》，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。疫情期间退租是否适用不可抗力，从而要求退还剩余租金及保证金呢？依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，要结合个案的当地疫情、所属行业等综合因素分析，即疫情的发生是否使得一方不能履行合同义务或导致不能实现合同目的，疫情与合同不能履行或合同目的不达之间需要有因果关系。

另，读者应注意：禽类疫情不适用不可抗力免责条款。因禽类疫情的发生属于养殖的从业风险，从业者应当预见到这种风险在现实中是确实存在的，不属于不可抗力范围的认定。（相关案例（2017）闽01民终4464号）

三、 既不符合减免租金条件，又不能解除合同，怎么破？

疫情期间，若租客不符合减免租金条件，又不能适用不可抗力解除合同，但疫情导致合同履行困难，继续履行合同显失公平的，可请求法院变更合同的履行期限、履行方式或价款数额。