商品房预售合同定金纠纷如何处理？

案例：

甲向某房地产开发企业购买一套价值100万元商品房，双方签订《认购书》，且甲交付10万元定金，后因甲与开发商因协商不成未能签订《商品房买卖合同》，而已支付10万能否退回？

目前商品房买卖的习惯性做法是：出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前，就有关事宜进行初步确认并先行签订认购书等预售合同，然后再收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。实践中，由于各种原因，当事人双方期后未能订立商品房买卖合同，从而引发了大量的定金纠纷。关于商品房预售合同定金纠纷处理规则的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第4条作出了明确的规定，该条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

针对未能订立商品房买卖合同引发的定金纠纷，我们认为，具体可区分三种情形处理：

01因当事人一方原因

即在能够认定当事人一方存在过错，导致商品房买卖合同未能签订的情形下，除恶意进行磋商外，应根据《担保法解释》第115条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定处理。

02因不可归责于当事人双方的事由

所谓“不可归责于当事人双方的事由”，司法实务认为，是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。在因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能签订的情形下，应根据《商品房买卖合同司法解释》)第4条后段关于“出卖人应当将定金返还买受人”的规定，处理由于开发商提供的商品房预售格式合同中有“样板房仅供参考”等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’，开发商应当将收取的定金返还给购房者。”

03因当事人双方均存在过错

即在当事人双方在磋商过程中均有过错导致商品房买卖合同未能签订的情形下，根据各自过错程度承担相应的违约责任。