物业合同纠纷一以房屋漏水问题未解决为由拒绝交纳物业费

律师观点分析

【案情简述】

被告双某系xx市蔡甸区xx街xx村xx小区18栋2单元2604号高层住宅房屋业主，该房屋建筑面积110.98平方米。2010年9月30日，原告J公司(甲方)与被告双某(乙方)签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方向乙方提供物业管理服务，包括物业共用部位的维护和管理;物业共用设备设施及其运行的维修和管理等。第四条约定物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元标准交纳，首年交费一年，次年以后按季月初交纳。第八条违约责任第二款约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三支付延期付款违约金。第十二条约定本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。
2012年7月1日,被告办理了房屋交接手续。嗣后，被告未向原告交纳2012年7月1日至2021年4月30日的物业服务费。经原告催收，被告以房屋漏水问题未解决为由拒绝交纳。

2020年6月10日，xx小区业主委员会(甲方)与原告J公司(乙方)签订《物业服务合同》约定物业服务费标准为1.5元/平方米/月;物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月5日前履行交纳义务;服务期限至2020年12月31日止。第十八条约定，合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务，乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止，乙方不同意继续提供服务，本合同期满即自动终止。第三十八条约定，业主违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费，应当自逾期之日起每天按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。第四十四条约定本合同经双方签字(盖章)后生效。原告一直为xx小区提供物业服务。

【诉讼请求】

1、被告双某支付欠交的物业费17704.50元;

2、被告双某以欠交物业费为基数，从起诉之日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借利率中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍支付违约金;

3、本案诉讼费由被告承担。

【法院观点】

本院认为，原告J公司与被告双某签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与xx小区业主委员会签订的《物业服务合同》亦真实、合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与xx小区业主委员会签订的《物业服务合同》对被告双某具有约束力。
原告对涉案小区提供了物业管理服务，被告应当按《前期物业管理服务协议》及《物业服务合同》的约定履行交纳物业服务费的义务。被告认为其与开发商、物业公司三方协商由物业公司负责房屋维修，维修不好就不交纳物业费，但未提供证据证实，且原告不认可，故该辩解意见本院不予采纳。
房屋质量问题，与本案非同一法律关系，被告可另行主张权利。原告要求被告自2012年6月21日起交纳物业服务费，但未提供证据予以证实，故被告应向原告支付2012年7月1日至2021年4月30日的物业服务费1.5元x110.98平方米x106个月=17645.82元。
被告并非恶意拖欠物业费，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。

【判决结果】

被告双某于本判决生效之日起三日内向原告J物业有限公司武汉分公司支付2012年7月1日至2021年4月30日的物业服务费17645.82 元。

案件受理费243元，减半收取121.50元，由被告双某负担

(原告已垫付，由被告执行时一并给付原告)。

本判决为终审判决。