律师观点分析

原告：汤X，男，1985年11月6日出生，汉族，住湖南省华容县。
委托诉讼代理人：陈XX，四川XX律师。
委托诉讼代理人：王XX，四川XX律师。
被告：杭州XX公司，住所地浙江省杭州市拱墅区七古XX。
法定代表人：魏XX，该公司执行董事兼总经理。
被告：王XX，男，1981年11月12日出生，汉族，住江苏省邳州市。
被告：陈X，男，1982年4月18日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
被告：魏XX，女，1991年10月8日出生，汉族，住河南省许昌县。
四被告共同委托诉讼代理人：王XX，北京XX律师。
四被告共同委托诉讼代理人：沈XX，北京XX实习律师。
原告汤X与被告杭州XX公司（以下简称XX公司）、王XX、陈X、魏XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤X及其委托诉讼代理人王XX，四被告的共同委托诉讼代理人王XX、沈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤X向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年8月21日签订的《下沙XXX商铺租赁合同》；2.判令被告XX公司向原告退还半年房屋租金150000元、保证金50000元、装修押金3000元、一年商业管理费10875元，合计213875元；3.判令被告XX公司赔偿原告损失298855.10元；4.判令上述债务由被告王XX、陈X承担补充清偿责任，被告魏XX承担连带责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告汤X（乙方）与被告XX公司（甲方）于2017年8月21日签订《下沙XXX商铺租赁合同》，约定被告XX公司将其位于杭州市江干区商铺租赁给原告，租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日。同日，双方签署《补充条款》，约定原告租赁区域ABC号楼一层XXX编号1001、1002如不在2017年12月31日前开业，视为甲方严重违约，甲方退还乙方全部租金及保证金，另外赔偿乙方全部损失（包括但不限于装修、人工、原材料、设备等）。合同签订后，原告按约支付了保证金50000元，半年租金150000元，装修押金3000元，一年商业管理费10875元，合计213875元。但被告商场未按约定期间开业，时至今日XXX等知名品牌均未入驻，该情况导致原告经营的店铺生意惨淡，无法维持。现被告XX公司已将商场转让给第三人，原告也已腾退商铺。被告XX公司未按约履行合同义务，被告王XX、陈X、魏XX未完全履行出资义务，应当对原告的损失承担相应的赔偿责任。
四被告辩称：一、被告XX公司已尽合同的基本义务，不存在故意违约。自租赁合同签订后，被告XX公司已及时交付所涉商铺，并协助众多商铺进行工商注册、装修等准备工作。被告XX公司积极与XXX等知名品牌磋商，希望将其引入以提升商场运营效果。为此，被告XX公司还与XXX签订前置性的保密协议。由于部分商户的原因及后续的经营困境，导致XXX等知名品牌未能正式入驻。二、原告的解除权因其怠于行使，已然归于无效。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。根据补充条款第7条约定，乙方租赁区域ABC号楼一层XXX编号1001、1002如不在2017年12月31日前开业，视为甲方严重违约。由此可见，原告自2018年1月1日起即已具有解除租赁合同的权利。但自2018年1月1日起至原告起诉之日，原告始终未行使解除合同的权利。2018年7月25日，案涉项目曾出函要求解除合同、腾空商铺，但亦未得到回应。三、原告无权主张诉请的损失。首先，租赁合同约定的租期为2017年9月1日至2022年8月31日，原告的首期租金对应租期半年，其余租金以半年为一个交租期。原告始终未行使解除权，也未腾退商铺，应承担逾期腾房占有使用费。至今，原告的半年租金已使用殆尽。其次，被告在原告租赁期间内积极履行着管理、清理等义务，因此商业管理费已经完全开支。原告无权主张该损失。最后，原告主张的损失不存在合理的客观计算标准，且存在众多瑕疵。原告提供的转账凭证和单据合计仅112823元，与其所诉30万元损失差距甚远。所谓损失，应当扣减相应的成本所带来的利润。装修损失不仅要考虑折旧，还应考虑摆设、工具、桌椅等可重复利用的物品，该物品不应予以确认。四、被告王XX、陈X、魏XX不应对本案债务承担连带责任。首先，被告XX公司系依据《中华人民共和国公司法》依法设立的有限责任公司，根据该法第三条的规定，公司系企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，以其全部财产对公司债务承担责任，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。因此，被告王XX、陈X、魏XX仅以其认缴的出资额为限对公司承担，而不应承担连带责任。其次，被告陈X、魏XX已经履行主要的出资义务，被告陈X于2017年9月7日、10月9日、10月11日、10月18日，2018年2月15日，合计向被告XX公司注资100万元，已完全履行其出资义务。被告魏XX也于2017年9月7日，向XX公司注资70万元，由于公司章程约定的认缴期限尚未届满，故剩余的30万元出资义务期限尚未届满。由此可见，被告陈X、魏XX已经履行了对公司的主要出资义务，不应当对公司债务承担连带责任。五、原告存在违约行为，加剧恶化了XXX的经营状况。原告早已享有解除权，却迟迟不行使、不腾退、不续租。正是由于部分商户的违约行为导致被告XX公司经营困难，被告XX公司保留追究违约商户的权利。综上，被告XX公司及XXX已具备经营的客观条件，而原告仍诉诸司法，其根本动因在于商铺经营不及预期。原告作为具备完全民事行为能力的主体，对商铺的经营状况应具备合理的预期，现仅因为生意不及预期就要求解除合同，显然缺乏合同基础和法律支持。请求法院在查明事实的基础上，作出公正判决，依法驳回原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2017年8月21日，原告汤X与被告XX公司签订《下沙XXX商铺租赁合同》，约定：被告将位于杭州市XX（备案名为“荣XX”之商业部分）项目内编号为ABC1005、1006号商铺出租给原告，用于经营烘焙、甜品、西点、饮料，租赁区域的建筑面积为125平方米。租赁期限为五年，自2017年9月1日始至2022年8月31日止，起租时间按第六条第一款约定的交付时间为准，截止时间根据实际起租时间及租赁期限对应调整。合同第六条第一款约定，原告应在收到被告XX公司或管理公司交付通知书确定的日期内自行前往项目与被告XX公司办理租赁区域的交接。租赁区域的起始标准租金按租用面积计算，标准为6.58元/平方米/天，年租金总额为300000元。原告首期租金交纳日为2017年8月27日前，首期租金对应租期一年，租赁时间为2017年9月1日至2018年8月31日，其余租金支付方式为以半年（六个月）为一个交租期。租金不包括商业管理费、能耗费等其他费用。综合商业管理费由原告向被告XX公司或被告XX公司指定的商业管理公司或物业管理公司支付，综合商业管理费标准为6元/月/平方米；该房屋实际发生的水费、电费、燃气费（如有）等根据每月实际发生的费用缴纳；公共能耗费根据每月实际产生的费用按租赁建筑面积进行分摊，支付方式月付。原告应于合同签订后7日内，一次性向被告XX公司支付相当于二个月租金的履约保证金50000元。同日，原告汤X（乙方）与被告XX公司（甲方）签订《补充条款》，其中第七条约定：乙方租赁区域ABC号楼一层XXX编号1001、1002如不在2017年12月31日前开业，视为甲方严重违约，甲方退还乙方全部租金及保证金，另外赔偿乙方全部损失（包括但不限于装修、人工、原材料、设备等）。
上述合同签订后，原告于2017年8月30日向被告XX公司支付履约保证金50000元、半年租金150000元，于2017年9月6日支付装修押金3000元、一年商业管理费10875元。2017年12月26日，被告XX公司向XXX各商户发出《通知》，载明：被告公司下沙XXX项目于2017年12月29日正式交付，各位商户承租的下沙XXX商铺于2018年1月1日正式起租，并自该日起正式起算租金。至今，原告所租赁区域ABC号楼一层没有XXX入驻开业。
上述事实由原告提交的《下沙XXX商铺租赁合同》《补充条款》、收据、《通知》，以及原、被告双方的陈述等证据所证实。双方提交的其他证据，尚不足以证明其待证目的，本院不予采纳。
本院认为：原告与被告XX公司签订的《下沙XXX商铺租赁合同》《补充条款》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力，原告与被告XX公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告支付了半年的租金及其他相关费用，被告XX公司应当依约向原告交付符合条件的商铺。根据《补充条款》第七条，被告XX公司承诺原告租赁区域ABC号楼一层XXX编号1001、1002如不在2017年12月31日前开业，视为公司严重违约，被告XX公司退还原告全部租金及保证金，另外赔偿原告全部损失（包括但不限于装修、人工、原材料、设备等）。但至今，XXX仍未入驻案涉租赁区域并开业。被告XX公司违反了合同约定。现原告要求解除与被告XX公司签订的《下沙XXX商铺租赁合同》，具有合同依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据被告XX公司的承诺，被告XX公司应当退还原告交纳的各项费用。关于租金数额，原告的沙发、桌椅、柜子至今仍在案涉店铺内，尚未完全腾退，原告陈述其他物品已于2018年5月基本腾退完毕。原告向被告XX公司交纳半年租金150000元，原告应负担的房屋租金已经超过该金额，被告XX公司无须返还。关于履约保证金50000元、商业管理费10875元、装修押金3000元，共计63875元，被告XX公司应返还给原告。关于装修损失，因原告已实际装修，结合其实际使用期间的折旧情况，本院酌情确定原告的装修损失为80000元。原告主张的误工损失及其他损失，无有效证据加以证明，本院不予支持。原告要求被告王XX、陈X、魏XX承担相应的责任，但原告未提交证据证明其主张的事实，本院对其该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告汤X与被告杭州XX公司签订的《下沙XXX商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、被告杭州XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告汤X履约保证金、商业管理费、装修押金，共计63875元；
三、被告杭州XX公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告汤X装修损失80000元；
四、驳回原告汤X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8927元，减半收取4463.50元，由原告汤X负担3211.50元，由被告杭州XX公司负担1252元。原告汤X于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州XX公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。