土地租赁合同纠纷

律师观点分析

上诉人（原审被告）：济宁市某某村民委员会

委托诉讼代理人：李某某

委托诉讼代理人：文X，山东XX律师。

被上诉人（原审原告）：赵某某

委托诉讼代理人：孙XX，山东XX律师。（本律师代理）

上诉人济宁市某某村民委员会（以下简称××村民委员会）因与被上诉人赵某某土地租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李XX××村民委员会上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判为驳回赵某某的诉讼请求或者发回重审；2、一二审诉讼费用由赵某某承担。事实与理由：原审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，依法应当改判为驳回赵某某诉讼请求或者发回重审。一、李XX××村民委员会并非本案适格主体，应当驳回赵某某诉讼请求。赵某某租赁的集体土地使用权归属于李XX××村民委员会村内21户村民集体所有，其缴纳的租赁费也全部由村民收取，故本案赵某某应当对实际收取租赁费的村民提起诉讼，李XX××村民委员会非本案适格主体，原审法院没有依据此事实作出判决是错误的。二、赵某某无有效证据证明其主张，原审法院认定涉案土地已经得到征收征用、租赁协议已终止是错误的。原审庭审过程中，赵某某未举出任何有效证据证明涉案土地已经履行了合法的征收征用程序，且李XX××村民委员会也同时主张了按照合同约定，赵某某应当支付拖欠的租赁费，故原审法院认定双方“所租赁的土地被有关部门征收、合同效力终止”是错误的。综上，原审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，作出的判决结果难以令人信服，故李XX××村民委员会特提出以上上诉请求，望二审法院明察。

赵某某辩称，1、根据双方签订的土地租赁合同的内容，合同主体系本案双方当事人，合同依法成立并有效，根据合同相对性原则，合同内容的权利义务应由双方当事人承担，李XX××村民委员会是适格的诉讼主体。2、一审中赵某某提供了证据，证明涉案土地合同的经营场所被征收、补偿完毕的事实，根据第五条的约定所附条件成就合同自动终止，对赵某某征收后多支付的租金有权要求返还，综上一审法院认定事实清楚，请求维持。

赵某某向一审法院起诉请求：一、请求确认双方租赁合同解除；二、请求判令被告退还原告租金102,535.7元并支付资金占用期间利息（以102,535.7元为基数，按年利率20%自2019年10月1日起至付清之日止支付利息）；三、请求判令因诉讼产生的费用由被告承担。庭审过程中原告变更诉讼请求，租金数额变更为155,540.21元，利息以155,540.21元为基数，自2019年10月1日起至付清之日止按年利率20%计算。

一审法院认定事实：2016年2月23日，赵某某（乙方）与李XX××村民委员会（甲方）签订《土地租赁合同》一份，合同主要约定：现将2012年10月20日曹广新等20户村民与村委会法定代表人（委托代理人）左XX所签订的土地租赁合同中的49亩（面积以实际测量为准），流转租赁给赵某某使用。合同主要约定：一、租赁期限及租金：本合同租赁期限为8年，租期从2016年2月23日起至2024年2月22日止。租金：前两年每年3300元／亩，再两年3500元／亩，后四年每4000元／亩。租金缴纳方式为：前两年的租金缴纳时间为2016年2月23日，以后每年的租金一年一交，缴纳时间为年度到期前一个月内。乙方缴纳租金后，甲方应该给乙方开具盖有村村民委员会公章的发票或收据。二、本合同到期后如乙方继续租赁，同等条件下，可优先租赁，租赁费需按照经济发展状况予以增加，乙方可在合同到期前一个月内续签，期满后如不续签租赁合同，乙方须提前通知甲方，甲方若不继续外租须提前三个月通知乙方。三、合同到期终止后，乙方不再续租，乙方应在二个月内负责清除地上附着物。若甲方需要留存乙方建造墙头、房屋等其他设施，需按折价补偿给乙方。四、甲方与乙方的权利、义务1.租赁期内若乙方需要解决用水用电问题，甲方应予以配合，水电使用费由乙方自行缴纳。2.甲方保证道路通畅和院内环境安全，确保乙方正常生产不受影响。3.甲方有权收取年租金，如乙方不按时缴纳租金，甲方有权解除合同。⒋甲方在其所出租土地上与第三方所有出租土地的债权、债务和民事纠纷与乙方无关，若甲方因出租土地与第三方产生纠纷造成乙方损失，由甲方负责赔偿乙方损失，乙方也可以从下一年所缴纳的租金中扣除相应的损失金额。本合同有效期内甲方不得干扰乙方的合法生产与经营。5.乙方应在国家政策允许范围内合法生产与经营。租赁期间因乙方经营管理出现的一切经济、民事纠纷由乙方自行解决。6.乙方应按时缴纳租金。7.乙方对所租土地在合同有效期内拥有部分转租权8.土地交付后，现有村委房屋、机井及地上所有设施，乙方可免费使用。乙方可根据需要建设房屋等设施。9.所租土地内的所有坟茔如需迁移，由甲方协调，乙方按国家标准进行补偿10.乙方承租土地的院墙建造工程由甲方负责协调，由乙方负责施工，所需费用由乙方承担。若甲方不负责协调乙方承租土地院墙建造工程，则乙方有权解除合同，甲方应退还乙方所缴纳的租金。五、本合同有效期内如遇政策性变化或国家征用等不可抗拒的原因造成双方不能继续执行合同时，本合同视为终止。甲方应退还剩余租期内乙方已缴纳的租金，土地赔偿或补偿归甲方所有，乙方所建房屋及其他设施的赔偿或补偿归乙方所有。该合同加盖甲方济宁市任城区人民政府李XX办事处三尧村村民委员会公章，乙方由赵某某签字并捺印，并由济宁任城新区法律服务所作为见证单位加盖公章。合同签订后，赵某某在该租赁土地上建设厂房，用于经营济宁XX公司、济宁市任城区永安XX。2017年3月14日，济宁市国土资源局任城区分局向市城乡规划局任城区分局出具《关于济阳XX西拾张路北地块的函》，内容为：你单位关于济阳XX西、拾张路北地块土地权属及土地性质的函收悉。根据提供的地块ＣＡＤ数据资料，通过与土地规划、现状成果套合，函复如下：该地块为李XX××村集体土地，面积22.4亩，土地利用现状全部是存量建设用地。该地块在任城区土地利用总体规划（2006-2020）中为规划建设用地。2017年3月24日，济宁市城乡规划局向济宁市任城区永安XX颁发《山东省临时建设工程规划许可证》，载明：任城区永安停车场临时车棚位于李XX××村，建设路西、拾张路北。2017年12月12日，济宁市任城区人民政府发布《房屋征收冻结通告》，对位于李XX××、××、西辛棚户区改造项目范围内，东至济阳XX，西至共建路，北至北二环XX，南至李营铁路，所有房屋及地上附着物实施冻结，冻结时间为2017年12月13日至2018年12月12日。2018年9月25日，济宁市人民政府发布拟征收土地公告（济征公告〔2018〕13号），其中地块8位置范围为：位于任城区侧。涉及的农村集体经济组织：任城区李XX××、××、西XX。2019年3月18日，赵某某向被告三尧村民委员会支付2019年2月23日至2020年2月23日租金171500元。2019年7月3日，济宁市任城区李XX三尧片区棚改项目指挥部出具《恒大项目赵某某补偿金额汇总表》，载明补偿金额XXX.98元；2019年10月21日，该指挥部又出具《李XX三尧片区永安停车场赵某某补偿费发放表》，载明补偿金额807043.8元。以上均由蒋XX签字同意付款。2019年10月28日，李XX××村片区棚改征收指挥部出具了房屋征收说明一份，载明：经任城区政府审核批准，对李XX三尧恒大项目区内涉及的房屋进行征收，2019年3月29日征收工作组对济宁市任城区永安XX及XX厂进行合法征收，法定代表人为赵某某，经营地点为：山东省济宁市某某东张拾路北，现已经对永安停车场及XX厂征收完毕，特此说明。2019年11月7日，济宁市任城区李XX办事处向赵某某账户转款807043.8元、XXX.98元。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中原告与被告签订的《土地租赁合同》系各方当事人真实意思表示，该《土地租赁合同》第五条约定“本合同有效期内如遇政策性变化或国家征用等不可抗拒的原因造成双方不能继续执行合同时，本合同视为终止。甲方应退还剩余租期内乙方已缴纳的租金”。因涉案土地租赁期间国家拟征收，原告在该土地上所经营的济宁XX公司、济宁市任城区永安XX房屋已经政府征收，故符合双方合同约定的“本合同视为终止”的情形，因涉案《土地租赁合同》已经终止，故原告再行要求解除双方签订的《土地租赁合同》不当，一审法院依法不予支持。关于原告要求被告返还土地租金的问题。赵某某按照合同约定交付了2019年2月23日至2020年2月23日租金171500元，在原告租赁期限内，所租赁的土地因有关部门征收，房屋已经先行拆除，原告无法继续租赁使用，李XX××村民委员会应扣除涉案房屋被国家征收前的租金，按照合同约定将剩余租金返还给赵某某。经查，原告实际有效使用租赁期限为自2019年2月23日起至2020年3月29日，退费期间为2019年3月30日至2020年2月23日，计155070.8元。关于原告要求被告自2019年10月1日起至付清之日止，按年利率20%支付利息的问题。因原、被告双方签订的合同系因遇国家征收而终止，李XX××村民委员会对于合同的终止并无过错，且双方并未约定退还租金的具体时间，也未约定支付利息，故原告要求被告自2019年10月1日起至付清之日止，按年利率20%支付利息，无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告济宁市某某村民委员会向原告赵某某退回租金155070.8元，自本判决生效之日起十日内一次性支付；二、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3411元，由被告济宁市某某村民委员会负担。

二审中，上诉人提交证据一、涉案土地承包农户在2020年12月7日联名签署的声明一份，证明涉案租赁土地的性质为村民责任田，租金也是发放给了21户村民，村民从未接收到政府征收征用土地的通知，赵某某仍然欠付2020年2月2日至今的租金；证据二、村民领取涉案土地租金的明细一份，与李XX××村民委员会原审中提交的银行流水明细相互印证，证明涉案土地租金是由村民领取的。赵某某对证据一的真实性和关联性均有异议，认为签字的人数与李XX××村民委员会陈述的不符，村民接受租金与赵某某没有直接关系，赵某某根据合同约定按时足额把租金支付给了李XX××村民委员会，至于李XX××村民委员会把租金是否支付给村民与赵某某无关，这个证据也不能证明李XX××村民委员会的证明观点，土地征收是以国家发布的信息为准。赵某某对证据二的真实性和关联性均有异议，认为该证据系复印件，李XX××村民委员会发放租金以及向谁发放租金与本案没有关联性，本案的法律主体系合同相对方，即李XX××村民委员会与赵某某。

二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，本案在二审阶段争议的焦点问题是：一、李XX××村民委员会是否是本案适格被告；二、涉案土地和地上建筑物是否存在征用的事实。

针对第一个焦点问题，本院认为，涉案土地租赁合同的签订主体是赵某某和李XX××村民委员会，赵某某也依照合同约定将租金交付给了李XX××村民委员会。李XX××村民委员会作为合同相对方，根据合同相对性原则，应当承担涉案土地租赁合同中的权利义务。李XX××村民委员会是否又将租金分发给村民的事实与赵某某的租赁合同关系无关。现赵某某向李XX××村民委员会提出土地租赁合同纠纷之诉，李XX××村民委员会主体适格，并无不当。

针对第二个焦点问题，根据赵某某在一审庭审时提交的济宁市任城区人民政府发布的《房屋征收冻结通告》《拟征收土地公告》，结合济宁市任城区李XX三尧片区棚改项目指挥部出具的涉案房屋征收说明、涉案补偿金额汇总表等证据，足以证明涉案土地上赵某某经营的场所被依法征收的客观事实。按照涉案土地租赁合同的约定，征收行为导致赵某某无法继续履行合同，李XX××村民委员会应依约退还剩余租期内的租金。

综上所述，济宁市某某村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回