刘XX与兰州XX公司、兰州国芳置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告：刘X，男，1973年5月20日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住所：黑龙江省牡丹江市西安区。

委托诉讼代理人：聂XX、李XX，海南XX律师。

被告：兰州XX公司，住所地：海南省三亚市吉阳区凤凰路兰海滨河城XX＊＊＊＊＊＊＊＊。

负责人：张XX，该公司总经理。

被告：兰州XX公司，住所，住所地：甘肃省兰州市城关区广场南XX

法定代表人：张XX，该公司总经理。

二被告共同委托诉讼代理人：胡XX、黄XX，海南XX律师。

诉讼记录

原告刘X与被告兰州XX公司（简称XX三亚XX公司）、兰州XX公司（简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘X的委托诉讼代理人李XX，被告XX三亚XX公司、XX公司的共同委托诉讼代理人胡XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况时间线

刘X向本院提出诉讼请求：XX三亚XX公司、XX公司共同向刘X支付逾期交房违约金87271元。事实与理由：2017年5月24日，刘X与XX三亚XX公司签订《商品房买卖合同》，刘X购买XX三亚XX公司开发的位于三亚市吉阳区迎宾路中XX地块的XX佳苑小区5号楼1101房屋，总价款为XXX元。该合同第九条约定了交房条件，第十一条约定房屋交付时间为2018年6月30日之前。第十二条约定，XX三亚XX公司逾期交房超过60日的，其按日计算向刘X支付全部房价款万分之四的违约金等。刘X已经支付全部房价款，但XX三亚XX公司未能按照合同约定日期向刘X交付房屋，刘X起诉主张逾期交房为2019年8月11日至2020年1月7日共计149天（2019年8月11日之前逾期交房违约金已另案主张），违约金的计算方式：XXX元×0.0004／日×149日=87271元。XX三亚XX公司为XX公司的分公司，XX公司应当与XX三亚XX公司共同承担违约赔偿责任。

XX三亚XX公司、XX公司共同辩称，刘X主张的违约金数额过分高于其实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的。当事人可以请求人民法院或者仲裁机构于以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。之规定，在我国合同法中，违约金强调的是弥补因违约造成的非违约方的实际损失。而本案中，XX三亚XX公司已完成项目的验收备案，具备了交房条件。刘X购买房产的目的在于居住或出租，其诉求的违约金为总房款的日万分之四，已远超同地段、同类商品房的租金价格。应根据公平原则，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，以已付购房款为基数，按照中国人民银行一年期同期贷款利率（2019年8月20日前）或者其发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）（2019年8月20日后）的130％计算调整，更符合法律规定，亦能平衡双方利益。因受当前海南限购政策影响，XX三亚XX公司经营步履维艰，资金压力巨大，现面对同类近百户业主的索赔，若再承担巨额违约责任，将不堪重负。综上所述，刘X所主张的逾期交房天数存在错误，且违约金计算标准过高，其诉请无事实根据和法律依据，请法院平衡双方利益，依法公平公正裁决。

本院经审理认定事实如下：2017年5月24日，刘X与XX三亚XX公司签订《商品房买卖合同（预售）》，刘X购买XX三亚XX公司开发的位于三亚市吉阳区迎宾路中XX地块的XX佳苑项目中5号楼1101房屋，总价款为XXX元。该合同第九条约定的商品房交付条件是，该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明文件和房屋测绘报告；第十一条约定房屋交付时间为2018年6月30日前；第十二条约定，除不可抗力外，XX三亚XX公司逾期交房超过60日，按日计算向刘X支付全部房价款万分之四的违约金等。

刘X已经向XX三亚XX公司支付全部购房款XXX元，并认可涉案房屋于2020年1月8日已经竣工验收备案，具备交付条件。刘X认为XX三亚XX公司逾期交房已违约，遂提起诉讼，请求XX三亚XX公司、XX公司支付2019年8月11日至2020年1月7日共计149天的违约金。XX三亚XX公司、XX公司对刘X主张的违约期间和违约天数均无异议，仅对违约金计算标准有异议。

另查明，有关生效判决已判决XX三亚XX公司、XX公司以刘X已付购房款为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的130％计算，向刘X支付至2019年8月10日的违约金。

裁判分析过程

本院认为，刘X与XX三亚XX公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，已经进行了登记备案，应认定合法有效，双方应遵照执行。XX三亚XX公司未在合同约定的期限内向刘X交付房屋，已违约，应承担2019年8月11日计至2020年1月7日止的违约责任。本案的争议焦点为：合同约定的违约金标准是否应予以调整。

关于违约金标准及违约金数额。按照合同约定，XX三亚XX公司未按照合同约定的时间将涉案商品房交付刘X，应每日按全部房价款万分之四的违约金。XX公司、XX三亚XX公司认为合同约定的违约金计算标准过高，请求予以调整。鉴于刘X未提交证据证明因XX三亚XX公司逾期交房行为造成其实际损失的数额，故刘X的实际损失认定为其已付房款被XX三亚XX公司逾期交房期间占用的贷款利息。因违约金的基本性质以补偿实际损失为主、惩罚性为辅，涉案合同约定的违约金明显过高，酌情将违约金调整为XX三亚XX公司逾期交房期间占用刘X已付购房款XXX元贷款利率的130％。

自2019年8月11日至2019年8月19日为9天，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率（4.35％）的130％计算为2041.79元（XXX元×9天÷365天×4.35％×130％）。自2019年8月20日至2019年9月19日为31天，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（4.25％）的130％计算为6871.15元（XXX元×31天÷365天×4.25％×130％）。自2019年9月20日至2019年11月19日为61天，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（4.20％）的130％计算为13361.58元（XXX元×61天÷365天×4.20％×130％）。自2019年11月20日至2020年1月7日为49天，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（4.15％）的130％计算为10605.30元（XXX元×49天÷365天×4.15％×130％）。上述四个阶段的违约金合计32879.82元。XX三亚XX公司为XX公司的分公司，XX公司应当与XX三亚XX公司共同承担违约责任。刘X主张违约金超过部分的范围，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

判决结果

被告兰州XX公司、兰州XX公司于本判决生效之日起10日内向原告刘X支付逾期交房违约金32879.82元。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。