律师观点分析

案情简介：

原告：李XX，女，汉族，1962年10月3日出生，住安徽省六安市裕安区。

原告李XX诉讼请求：

一、判令解除双方签订的《恒大阳光半岛商品房认购书》；

二、判令被告退还原告已付定金50，000元、房款258，664元，并以已付房款及定金308，664元为本金按年利率6%自起诉之日起向原告支付违约金至款清日止；

三、被告承担本案诉讼费。

事实与理由:

2020年4月20日，原告和被告签订《恒大阳光半岛商品房认购书》，原告认购恒大阳光半岛37号地块3幢底商110，面积为115.88㎡，并已支付定金50，000元，,后于2020年4月21日、7月20日分期支付房款155，776元、102，888元，但被告未按认购书时间通知原告签订正式的买卖合同，且现该商铺已大幅降价，已严重损害原告利益，故起诉，望判如所请。

XX公司辩称：

一、未签订《商品房买卖合同》原因在原告，不在本公司。（1）、未签订《商品房买卖合同》有利于原告办理更名，降低逾期付款的违约风险，对本公司不利。原告选择采用两年分期的支付方式，就是为了在两年期限内方便办理更名。为促进交易，本公司对两年分期付款方式的业主提出办理更名，提出不签署《商品房买卖合同》的要求进行认可，并且在两年分期内配合业主进行更名；（2）、原告提供的证据并没有显示其已催促签订《商品房买卖合同》。签订《商品房买卖合同》并非本公司单方面可实施的行为，而是双务行为，故原告对未签署《商品房买卖合同》存在过错。

二、原告未按照合同约定分期付款，迄今仍欠第三期房款未支付，原告诉讼的真实目的是不想按期付款而解除合同，并想以此免除自己的违约责任。

三、双方目前及以后任何时候均可签订合同，认购书中约定的内容仍能履行，原告诉请合同目的无法实现理由不能成立。同时，购买商铺是一种投资行为，价格随市场波动会出现变化，原告也未提供证据证明本公司大幅降价的事实，故原告诉称商铺大幅降价损害原告利益不成立。

四、签订商品房买卖合同为民事行为，只要双方对合同条款的具体内容达成一致便可签署。所谓的网签备案是行政行为，纵使商品房买卖合同未经网签备案，只要双方在买卖合同上签字盖章，该商品房买卖合同便合法有效，同时首付款缴纳的比例为双方达成一致签署的，原告在签订认购书时便知道其缴纳的首付款为多少，分期款为多少，价格已明确约定不存在欺诈，在原告缴纳足够房款比例后，该买卖合同可以正常进行行政上的备案行为，未经行政上的备案行为，也不影响该买卖合同的合法有效性。

本案争议焦点：

一、原告要求解除商品房认购书理由能否成立。

二、原告主张被告返还房款308，664元能否予以支持。

律师意见：

针对焦点一，案涉商品房认购书约定，乙方须于2020年4月22日前支付首期房款155，776元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，本案中，原告已按约交付楼款首期，XX公司出具了收款收据，签订《商品房买卖合同》条件已经成就。XX公司未举证证明是否因原告拒绝签约而致使签约未果，故被告XX公司存在过错。现原告李XX不再与被告XX公司签订商品房买卖合同，该认购书签约目的无法实现，其主张解除该认购书，法院应予以准许。