律师观点分析

原告:常州**房地产开发有限公司，住所地常州市新**丽园路。

法定代表人：张某，该公司总经理。

委托代理人：徐炜，博爱星（上海）律师事务所律师。

委托代理人：奚志锋，博爱星律师事务所北京分所律师。

被告：姚某，女，1983年*月*日生，汉族，现住常州市。

原告常州**房地产开发有限公司（以下简称**公司）诉被告姚某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日受理后，依法由审判员邹沛适用简易程序，后因案情复杂，依法组成合议庭，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐炜到庭参加诉讼。由于被告姚某下落不明，本院依法公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票等应诉材料。答辩期满后，被告姚某无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的商品房买卖合同。2、判令被告承担违约金320909.8元。3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2010年4月22日签订一份商品房买卖合同并经备案，约定原告将**国际青年城二期71幢03号出售给被告，房价1604549元，被告已首付484549元，余款双方约定按揭贷款。原告在被告未办理抵押登记前承担连带担保责任。由于被告未能按约偿还贷款，银行要求原告履行担保责任。原告多次通知被告未果后为其垫付了到期贷款，后经催要被告未能向原告返还，现被告已经逾期还款，也未办理产权证作抵押，导致原告担保责任不能解除，为此原告诉至法院。

被告未作答辩。

**公司为证明其主张，提交商品房买卖合同、履行担保责任通知书及付款凭据、函、交房通知、转账凭证、记账凭证等证据。本院认定原告所提交的证据相互印证，内容完整，形式合法，本院予以采信。

本院经审理认定如下事实：2010年4月22日原、被告签订了商品房买卖合同，备案号：6B47933C1AB0414CBB45，合同约定：被告购买原告开发的**国际青年城二期71幢03号房屋，建筑面积173.55平方米，售价1604549元，被告首付484549元，余款按揭贷款方式付款，该合同附件四补充协议约定：买受人确认，如未按照按揭贷款合同约定偿还款到项致使贷款机构向出卖人主张担保责任的，则买受人自收到出卖人书面通知后10日内将出卖人因履行担保责任遭受的损失偿付出卖人，否则出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人承担房价款的20%违约金。同时原、被告与中国农业银行股份有限公司常州新北支行（以下简称农行）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向银行贷款，原告对该借款承担阶段性担保责任。截至2016年12月起，被告因逾期偿还贷款，农行于2017年2月向原告发出债务代偿通知书，要求原告承担担保责任，后原告为被告代偿了自2016年12月至今的贷款本息，原告要求被告清偿代偿贷款并履行提前清偿未付贷款未果后，遂诉至本院，要求支持其诉讼请求。

另查明，2011年11月原告向被告发出了交房通知书，但被告未按照约定时间收验房屋，被告至今也未办理房产登记及抵押手续。2017年4月18日原告向被告发函要求偿付贷款否则解除合同并赔偿违约金。

本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同、借款担保合同，系双方真实意思表示，均合法有效，双方应当全面恰当履行各自的义务。被告因拒不履行偿还银行贷款义务导致原告履行担保责任，被告的行为已构成严重违约，商品房买卖合同的解除条件已经成就，故原告要求解除购房合同的诉请，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于违约金的请求，由于被告未能按期偿还贷款，导致原告为其代偿，已造成实际经济损失，根据双方合同约定条款，被告应按约赔偿房款20%的违约金计320909.8元，该请求本院予以支持。由于原告已收取了被告首付款且亦偿付了部分借款本息，因此原告可在被告已付的首付款及已经清偿的贷款金额范围内优先扣除违约金，双方另行结算后的余款由原告返还给被告，不足部分由被告另行向原告支付。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、解除原告常州**房地产开发有限公司与被告姚某签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：6B47933C1AB0414CBB45）。

二、被告姚某于本判决生效后十日内支付给原告常州**房地产开发有限公司违约金320909.8元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6114元，公告费600元，合计6714元，由被告姚某负担，该款原告常州**房地产开发有限公司已经预交，被告应负担的6714元于本判决生效之日起十日内给付原告。

如不服本判决如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方人数提供副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交案件受理费。