同居期间购置的房产，同居关系结束后如何处理？

前言
跟婚姻关系的单一性相比，同居关系的产生和结束更为复杂。比如有的男女，大宴宾客，对外声称结婚，最后发现，他们只不过是结了个假婚，仍然是同居关系；有的男女，“结婚”数年甚至十数年，儿孙满堂，还是同居关系；有的男女，认识不久就迅速同居，有的甚至生子，双方为结婚投入大量金钱购置财产，但最终还是没有熬到领证。如此种种，不一而足。但同居关系结束，有时候可能比感情结束更为复杂，尤其涉及非婚生子女或者财产分割的问题时更是如此，或许恰恰是因为感情结束，同居关系的结束才因此变得那么不友好，就比如本文即将讨论的问题，同居期间购置的房产，同居关系结束后如何处理？

以案说法
2008年史某与朱某确定恋爱关系后开始同居生活。2009年6月，朱某（女方）以个人名义购买坐落于某市某小区房屋一套。朱某持有落款日期为2009年6月8日的交房结算单、维修基金缴费单、车库收款收据，2009年6月15日的购房发票、契税纳税申报表及契税完税证等材料。该房屋自2009年6月16日起登记在朱某名下，共有情况为单独所有。同年11月16日，朱某提前还贷30万元，该笔款项由史某（男方）提供，史某主张该笔款项系其支付给朱某的共同购房款，朱某主张该笔款项发生在其购房后，不属于购房款，而是史某在追求其时自愿给其用于还贷的赠与。经查询，朱某名下还贷账号在2010年4月至2019年9月期间的业务凭单共计61张，其中客户签名为史某的42次、史甲（系史某父亲）的3次、朱某的16次。史某诉至法院，要求依法平均分割双方同居期间购买的706室房屋（房产价值暂估2400000元）。【案件来源：江苏省无锡市中级人民法院民事二审案件，案号（2020）苏02民终3811号】

裁判思路
本案双方的争议焦点为：1.史某（男方）主张案涉房屋系双方共同购买，有无证据证明双方存在共同购买的合意；2.史某（男方）有无证据证明其在购买房屋中实际出资。

法院裁判认为：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实。不动产的物权以登记为准，本案中，涉案房屋登记在朱某女方一人名下，史某主张涉案房产及车库系其与朱某同居期间两人共同购买，但朱某不予认可，史某提供的证据也不能证明其与朱某共同购房的事实，故史某要求分割房产的诉请，缺乏事实依据，不予支持。至于史某支付的30万元以及房屋贷款，史某可另案主张。

律师说法
同居关系与婚姻关系不同，其并不受法律保护，因此同居期间取得的财产并不能推定为双方共有财产。同居关系下的双方，如要主张同居期间购置的不动产所有权，其既要证明共同购买合意，也要举证证明对该房屋有共同出资。
对于同居期间，有充分证据证明系双方共同出资购房但登记在一方名下的房产，大致有如下几种处理方式：（1）双方有约定的按照约定处理；（2）没有约定的，按照出资比例对房屋按份共有，由登记一方给予对方折价补偿款；（3）双方没有约定，且无法查明出资比例的，视为等额享有。
而本案中，系争房屋虽购置于双方同居期间，但是由女方朱某一人与他人签订房屋买卖合同，房屋产权也登记在朱某一人名下，此时男方史某若欲主张房屋份额，需证明共同购房合意和共同出资事实。但本案中史某能证明其向女方支付30万元，且该款项由女方用于提前还贷，但女方主张该款项系赠与，在双方对款项性质未予明确（比如借款）的情况下，基于双方的同居事实，史某为维系同居关系，赠与女方大额款项，亦符合常理。因此男方史某能否讨回该款项都存在不确定性，更别说以该款项主张共同购房，显然难以成立。故史某的支付30万以及房屋贷款只能按照一般的债权债务另行起诉。

律师提示
同居关系往往披着婚姻关系的外衣，但与婚姻关系存在本质不同。在婚姻关系存续期间所得的财产是夫妻共同财产，无需额外证据证明。但司法实践中，同居期间双方所得收入和购置的财产是以个人所有为原则，共同所有为例外。例外情形中，常见的纷争有赠与合同纠纷、婚约财产纠纷、共有物分割纠纷、所有权确权纠纷、同居析产纠纷等。因此，为避免不必要的争议，同居期间，购置大额财产双方应该签订相应的同居财产协议或者保留出资的相关证明，要注意避免通过现金操作，并在转账时注明资金的用途。防止两人日后分手，人财两空。