律师观点分析

赣州XX公司与A房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
(2014章民一初字第2007号
原告赣州XX公司，
住所地：赣州市章贡区，
组织机构代码证：685XXXX9900-4，
法定代表人：A，系该公司总经理，
委托代理人A，江西XX律师事务所律师，
委托代理人A，江西XX律师事务所律师，
被告A，女，汉族，1977年3月2日生，江西省赣州市,住赣州市章贡区，
委托代理人A，江西XX律师事务所律师，
委托代理人A，江西XX律师事务所律师，
原告赣州XX公司诉被告A房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人A，被告委托代理人A到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告诉称：原、被告于2009年8月2日签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：1、原告将位于赣州市银庭花园临瑞金XX第陆号写字楼转租给被告经营；2、约定租赁面积为310平方米，每平方米每月30元（但被告实际使用面积及每月租金均按325.5平方米计算）；3、水电费和物业费由被告承担；4、被告必须在每月5日前以现金方式付清当月的租金，如有拖沓行为，原告有权终止合同，并向被告收取20%的滞纳金，2014年4月12日，被告向原告申请在2014年4月30日解除该租赁合同，原、被告对解除合同一事达成一致，但被告必须交清2014年4月30日前所有的房租及物业费，且被告已同意若继续使用该房屋，则租金自2014年5月1日起按每平方米每月60元计算，可是，自2009年8月起至今，被告A一直未交纳物业费；自2014年5月1日起至今，被告A既未交纳租金，又未搬离房屋，原告亦分别于2014年5月24日和2014年6月6日以书面形式向被告催缴租金，同时，原告于2014年8月21日，向赣州XX公司缴纳了本应由被告A缴纳的自2011年11月1日起至2014年7月30日止，共33个月的物业费，计人民币12276元，截止目前，原告多次要求被告及时支付2014年5月、6月、7月，共3个月的租金58590元及自2011年11月1日起至2014年7月30日止，共33个月的物业费12276元，但被告均以无钱为由拒绝支付，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付房屋租金58590元、物业费12276元以及滞纳金11718元，合计人民币82584元；2、本案诉讼费由被告承担，
原告为证明自己的主张，提交了以下证据：证据1、企业法人营业执照、组织机构代码证、证明，证明原告的诉讼主体资格；证据2、人口信息全项查询，证明被告的诉讼主体资格；证据3、房屋租赁合同、关于解除房屋租赁合同退押金申请、销售及获奖凭证、催款函、律师函、快递回执单，证明原、被告于2009年8月2日签订了一份房屋租赁合同，2014年4月12日被告向原告申请在2014年4月30日解除该租赁合同，自2014年5月1日起至今，被告一直未搬离该房屋，原告分别于2014年5月24日和2014年6月6日以书面形式向被告催缴租金的事实；证据4、收款收据，证明原告于2014年8月21日向赣州XX公司缴纳了本应由被告缴纳的自2011年11月至2014年7月共33个月的物业费12276元，原告在庭审后向本院补充提交了证据5、房屋租赁合同一份及收据三份，证明2014年5月-7月间原告以每平方米60元的标准向房东缴纳了租金，
被告辩称：1、被答辩人主张的房屋租金58590元没有事实依据，应驳回，答辩人并没有拖欠被答辩人的房屋租金，因被答辩人与房屋所有人即第一手房东A于2014年4月就在协商解除了租赁合同，并且被答辩人同意答辩人从5月起暂缓支付租金，被答辩人在6月下旬就与A正式解除了租房合同，也就是说答辩人只欠被答辩人两个月的租金即9765元/月×2=19530元，但被答辩人也同意所欠租金直接在20000元保证金中予以抵扣，故被答辩人扣除保证金后还应退回答辩人470元，答辩人与被答辩人签订的租房合同已明确约定了答辩人按每月每平方米30元支付租金，并且二年后租金递增5%即31.5元/平方米，则从2014年起每月租金为9765元/月，现被答辩人无理要求答辩人按60元/平方米计算租金没有事实依据，应予以驳回，被答辩人与房东A解除了房屋租赁合同后，答辩人于2014年6月30日就直接与房东A另行签订了该房屋的租房合同，也就是说答辩人从2014年7月起不与被答辩人发生任何法律关系，其中7月份的租金也不存在支付给被答辩人的事实，2、被答辩人主张滞纳金没有事实依据应驳回，并被答辩人多主张了一个月的物业费372元，答辩人与被答辩人于2009年8月1日签订的租赁合同第七条约定“租金支付如出现拖沓行为，甲方有权终止租赁合同，并向乙方收取20%的滞纳金”，但本案答辩人并没有拖欠被答辩人租金的事实，2014年5月和6月的租金双方已同意在20000元保证金内予以扣除，故被答辩人主张的滞纳金没有事实依据，被答辩人与房东A在2014年6月30日就解除了租赁合同，故答辩人只需向被答辩人支付32个月的物业费而不是33个月，因2014年7月份起的物业费答辩人已向房东A支付，综上，被答辩人主张的滞纳金没有事实依据应予以驳回，并且被答辩人在2014年6月份与原房东A解除了租赁合同，同时答辩人从2014年7月起的租金和物业费依法应直接支付给房东A，故本案答辩人仅需支付32个月的物业费即11904元，而5月份和6月份的租金19530元在扣除20000元保证金后被答辩人还应退回答辩人470元，则答辩人还应支付的费用为11434元（11904元-470元），请求法院依法判决，A被告为证明自己的主张，提交了以下证据：证据1、居民身份证，证明被告的诉讼主体资格；证据2、被告与原告签订的房屋租赁合同，证明被告支付的租金按30元/平方米计算及二年后递增5%计算的，而不是60元/平方米计算的事实；证据3、被告与原房东签订的房屋租赁合同，证明原告与被告在2014年6月30日解除了租赁关系，不存在再支付租金、物业费的事实；证据4、保证金收据，证明原告依法应退还被告保证金20000元的事实及双方同意用保证金予以抵扣2014年5月和6月租金的事实，
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院结合本案的争议焦点认证如下：
原告提供的五组证据中，被告对证据1、2的三性均无异议，本院对该二组证据的三性予以确认；被告对证据3中的房屋租赁合同三性均无异议，本院对该证据予以确认；证据3中的关于解除房屋租赁合同退押金申请、销售及获奖凭证、催款函、律师函、快递回执单，系原告单方意思表示，被告对该证据的真实性和合法性没有异议，对其关联性有异议，经审查，该些证据系原告方制作，未得到被告的认可，该证据证明对象需结合其他证据材料给予证明，故本院对其关联性不予认可，被告对证据4三性没有异议，但认为其中多计算了一个月的物业管理费，经审查，该组证据系第三方赣州XX公司出具的，本院对其三性予以认可，被告对证据5的真实性和合法性没有异议，对其关联性有异议，经审查，该组证据证明了原告已为本案争议房屋支付租金损失及主张租金计算标准的依据，系本案应当审查的范围，因此，对该组证据的三性本院予以认可，
被告提供的四组证据，原告对证据1、2的三性均无异议，本院对该二组证据的三性予以确认，证据3系原告与房东签订的房屋租赁合同，本院对该组证据的三性予以认可，证据4系原告出具的保证金收条，本院对三性与合法性予以认可，
经审理查明：2009年8月2日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于赣州市银庭花园临瑞金XX第陆号写字楼转租给被告经营使用，该合同约定：“甲方（原告）出租给乙方（被告）面积共310平方米，合同签订后，乙方按每月每平米30元支付租金，二年后租金递增5%”；“乙方每月5日前以现金方式向甲方交清当月租金，如出现拖沓行为，甲方有权终止租赁合同，并向乙方收取20%的滞纳金”；“由乙方使用而产生的水电费和物管费由乙方承担”，合同签订后，被告向原告缴纳了2万元的押金，2014年4月12日，被告向原告申请在2014年4月30日解除该房屋租赁合同并申请退还预付押金2万元，原告同意被告提前解除房屋租赁合同，但被告在2014年5、6月份期间仍然继续占用使用该租赁房屋，也未向原告交付租金，2014年6月30日，被告（以A的名义）与房东另行签订了房屋租赁合同，继续租赁本案争议的房屋，
另查明：原、被告一致确认原告为被告垫付了2011年11月至2014年6月份物业管理费11904元（标准为372元/月，自2011年11月至2014年6月共计32个月），
本院认为，原告与被告于2009年8月2日签订了《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，原、被告于2014年4月30日达成了解除合同的意见一致，本院对该项事实给予确认，被告在合同合意解除后，2014年5、6月份间仍然占用使用该租赁房屋，原、被告之间形成了租赁期限为不定期的房屋租赁法律关系，对原告要求被告支付5、6月份的房租及物业费的诉讼主张，本院予以支持，原告提出应按每月60元/平方米的租金标准计算租金，虽然双方对此有分歧，但由于原告已按每月60元/平方米的租金标准向房东支付了2014年5、6月份的租金（包括本案争议的房屋），根据公平正义原则，被告A按同等原则向原告支付合同解除后占用房屋的租金，故对于原告主张按每月60元/平方米的租金标准支付了2014年5、6月份的租金的损失请求，本院予以支持，关于原告要求支付2014年7月份的租金的主张，由于被告（以A名义）于2014年6月30日与房东另行签订了房屋租赁合同，2014年7月1日之后的本案争议的房屋租赁关系的合同相对方相应的变更为被告（以XX名义）与房东，原告主张原告7月份仍占用了本案争议房屋并向房东支付了7月份的房租，被告（以A名义）与房东之间的房屋租赁期限应顺延一个月，对该项事实因原告未提供任何证据给予证明，故对原告主张被告支付2014年7月份房租以及物业管理费的请求本院不予支持，被告辩称可以用房屋押金抵扣应支付的2014年5、6月份租金的问题，由于原、被告之间对用押金抵扣租金未能达成一致意见，该抵扣亦不属于合同一方单方面主张就成立的事项，故对于被告的该抗辩主张，本院不予支持，原告亦认可如果被告能够支付应付租金，本案争议的房屋押金可以予以退还，对原告认可房屋押金的事实本院予以确认，由于本案原、被告之间的房屋租赁合同已实际解除，被告向原告缴纳的房屋押金应给予退还，对被告的该项抗辩主张本院予以支持，
关于原告要求被告支付滞纳金的问题，由于原、被告在2014年5、6月份之间形成了租赁期限为不定期的房屋租赁法律关系，除了租金标准根据实际情况发生变更以外，其他条款仍适用原租赁合同，本案中，被告在2014年5、6月份继续使用本案争议房屋的事实明显，但被告未在约定期限内（每月5日前）向原告支付房屋租金，存在违约行为，故依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，被告应向原告支付20%的违约金，故对原告的该项诉讼主张，本院予以支持，但应以2014年5、6月份的未付租金为限，超过部分本院不予支持，据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告A于本判决生效之日起七日内向原告赣州XX公司支付2014年5、6月份房屋租金37200元（310平方米×60元/平方米×2个月）以及滞纳金7440元（37200元×20%），共计44640元，
二、被告A于本判决生效之日起七日内向原告赣州XX公司支付2014年5、6月份物业管理费11904元，
三、原告赣州XX公司向被告A退还房屋押金20000元，
以上三项相抵，被告A于本判决生效之日起七日内向原告赣州XX公司支付36544元，
四、驳回原告赣州XX公司的其他诉讼请求，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三年条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费1865元，由原告赣州XX公司承担588元，由被告A承担1277元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本共三份，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于赣州市中级人民法院，
审判长　　A
审判员　　B
审判员　　C
二〇一五年二月十五日
书记员　　罗　群