沈某某诉凌某某、张某某、张某、第三人重庆某某某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案代理词

尊敬的审判员：

重庆中渡律师事务所接受原告沈某某的委托，指派本所王小琴律师作为原告诉凌某某、张某某、张某、第三人重庆某某某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案的一审代理律师，根据法律和事实，结合庭审情况，发表以下代理意见：

一、原被告及第三人签订的《房屋买卖合同书》（以下简称“合同”）成立且生效，不存在合同无效情形

1.原告已举证证实被告凌某某具有签订合同、办理卖房事宜的权限。庭审中，原告举示的《房屋买卖合同书》第九条、《声明书》，证实被告凌某某已征得房屋共有人即被告张某某、张某的同意及代理卖房的权限。

2.庭审中根据第三人的陈诉，证实被告凌某某签订合同及卖房等事宜，征得被告张某某的同意和认可的。在2015年3月3日签订合同时,被告凌某某当着原告及第三人工作人员的面，通过电话告知丈夫即被告张某某卖房及签订卖房合同等事宜，得到张某某同意后,签署合同及《声明书》。根据第三人陈诉，卖房合同签定后第三人要求被告凌某某将房产证交给他们保管，被告凌某某也当着第三人和原告的面再次给被告张某某打电话，在征得被告张某某同意后将房产证交给第三人保管。因此，被告凌某某辩称被告张某某不知情、不同意卖房等情况完全不属实。

3.即使卖房事宜未征得被告张某某、张某同意，被告凌某某代理行为亦构成表见代理，其代理行为有效，合同有效。庭审中被告张某某举示证据证实其与被告凌某某系夫妻关系；被告张某举示证据，证实其属于未成年人，被告凌某某系其法定监护人，对于签订卖房合同，具有法定代理权。即使被告凌某某没有代理权限，根据《合同法》第49条，亦构成表见代理，其代理行为有效，合同有效。

4.被告张某未举证被告凌某某卖房损害了其权益，《房屋买卖合同书》成立且生效。被告张某辩称被告凌某某卖房损害了其权益，但庭审中未举示相关证据。并且根据《民法通则》第18条，即使被告凌某某卖房行为给被告张某造成财产损失的，应当由被告凌某某承担赔偿责任，但不因此影响卖房合同效力。

5.合同不存在《合同法》第52条规定的五种合同无效情形，合同成立且生效。庭审中，被告答辩卖房合同无效，但并未举示证据证明卖房合同存在《合同法》第52条规定的五种合同无效情形。

二、原告已按合同约定履行完全部合同义务，不存在违约情形

1.原告已按合同第二条履行付款义务、已按合同第三条履行完办理按揭义务。庭审中，原告举示《定金收条》、《收据》两张，证明其已按约履行支付定金、中介费义务；通过第三人陈诉，原告已按合同第三条约定，到银行提交资料，履行完办理按揭义务。

2.被告辩称原告未履行合同第二条第2（3）项支付购房款义务，情况不属实。庭审中，第三人举示的《房屋买卖合同书》第一联，合同第二条第2（3）项明确约定购房款175000元于过户当日支付，其履行期间未至，原告未支付该笔购房款的行为，不构成违约。庭审中，被告凌某某辩称，双方口头约定于2015年3月5日支付该笔购房款，未举示任何证据，并且其说法不符合交易习惯和生活经验。庭审中，第三人也证实，该笔购房款的付款期限合同已明确，并无口头约定。

三、被告凌某某明确告知原告不卖房的行为已构成根本违约，原告可要求解除合同，被告应当退还定金、承担违约责任

1.被告凌某某通过短信息明确告知原告不卖房的行为，根据《合同法》第94条（二）项的规定，原告可要求解除合同。庭审中，原告举示手机短信及被告凌某某的陈诉，证实被告凌某某通过短信息明确告知原告因为自身原因，要求解除与原告的房屋买卖合同，明确表示不再履行合同义务，导致合同目的不能实现的后果，其行为已构成《合同法》94条规定之根本违约情形，原告可要求解除合同。《合同法》第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。

2.根据《合同法》第94条、第107条规定以及卖房合同第六条一款约定，被告应当退还定金、承担违约责任。庭审中，被告凌某某辩称，根据卖房合同第二条二款（一）项、第六条一款，被告不存在支付违约金的前提，属于合同条款理解错误。卖房合同中约定了多种违约情形，虽被告不存在卖房合同中约定的收取定金后转售房屋的违约情形（合同第二条二款（一）项），但被告存在收取房款（定金）后未将该房屋出售给原告的违约情形（合同第六条一款），并且其行为也构成了《合同法》第94条规定的根本违约。因此原告有权依据《合同法》第107条及卖房合同第六条一款要求被告退还定金、承担违约责任。

3.原告诉讼请求明确，不存在违约金与定金条款竞合。庭审中，被告辩称原告诉讼请求存在违约金与定金条款竞合，属于法律条款理解错误。具体理由如下：首先《合同法》第116条规定选择适用违约金和定金条款，其中定金条款是指《合同法》第115条定金适用规则，即双倍返还定金的“定金法则”。原告并未要求双倍返还定金并支付违约金，仅是要求退还定金并支付违约金，不属于《合同法》第116条规定情形。其次，卖房合同第二条已明确约定，定金包含在购房款总价内，定金自合同签订后已转化为购房款一部分，原告主张返还定金实为要求返还购房款，只是依据合同表述为“定金”而已。

4.原告所主张违约金合理合法，并不过高。具体理由如下：第一，庭审中被告并未抗辩称违约金约定过高，法庭不能主动调整。第二，违约金的约定为双方合意，被告签订合同时应当认识到违约的法律后果，不应随意滥用司法程序，为自己的责任承担开脱。第三，庭审中，原告已举证证实其因此事遭受的中介费、律师费等直接经济损失以及因房价上涨而导致原告增加购房成本、误工费、交通费等间接损失。第四，本案中被告对于违约存在全部过错，原告不存在过错，请法庭依据《合同法解释（二）》第29条之规定，综合案件事实进行裁定。《合同法解释（二）》第29条：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”

综上所述，《房屋买卖合同书》系原被告及第三人三方真实意思表示，不存合同无效情形，合同成立且生效，原告已按合同履行完全部义务，被告的行为构成根本违约，应当退还原告定金20000元，支付原告违约金58500元。以上代理意见，请法庭考虑并予以采纳，支持原告的诉讼请求。

                               重庆中渡律师事务所

                                  王小琴 律师