律师观点分析

判 后 分 析

***诉***地产集团有限公司（以下简称“***公司”）、***物业有限公司洛阳分公司（以下简称“***物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，洛阳市瀍河回族区人民法院于2017年4月24日作出（2016）豫0304民初1452号《民事判决书》，于2016年4月26日将该判决书直接送达了代理律师，现就判决结果分析如下：

一、关于事实认定问题。

法院认定了《商品房预售合同》的内容，明确了房屋的具体情况、交付的条件及流程、逾期交付的责任；***已经按照合同约定支付了全部购房款；***公司在合同约定交房日期2010年12月31日时，通知延期交房3个月；***公司于2013年9月28日电话通知原告收房，***曾发函要求延期交房违约金可自2011年1月1日计算至2013年10月31日；***于2016年10月21日收房，***物业公司共向***收取物业费6697元。

法院认定的事实均有证据证明，符合客观事实，认定事实清楚。

二、关于***公司是否应当承担延期交房违约金。

法院认为***公司未能按约如期交付房屋属于违约行为，应当承担相应的违约责任，按照合同约定每延期一日向原告支付已交购房款650777元的万分之一。

我们认为法院适用法律正确。

三、关于***公司逾期交房的天数。

法院认定***的实际收房时间为2016年10月21日，***公司有证据证明的通知交房时间为2013年9月28日，***也认可可以计算违约金至2011年1月1日起到2013年9月28日止，综合起来逾期天数为1001天。

***公司以电话方式通知***收房，不符合合同约定的通知方式，我们认为法院仅根据***公司在2013年9月28日的电话录音，认定***公司完成了通知交房的义务，从而认定***公司延期交房至2013年9月28日，该认定存在瑕疵。

四、关于***请求延期交房违约金是否超过诉讼时效

法院认为因***实际收房是2016年10月21日，之前也一直找***公司协商交房事宜，因此***公司辩称***超过诉讼时效，法院不予采信。

我们认为法院认定事实和适用法律正确。

五、关于***要求***公司返还物业费问题。

法院认为***诉请被告返还物业费问题，因不属于房屋买卖合同纠纷内容，***证据不足，本院不予支持。

我们认为法院认定事实和适用法律正确。

六、关于***要求***公司规范管理停车位问题。

法院认为因不属于房屋买卖合同纠纷内容，法院不予支持。

我们认为法院适用法律正确。

七、关于判决结果

法院判决：1、***公司支付原告***违约金65143元法院判决；2、驳回原告***的其他诉讼请求。

我们认为法院判决的事实和法律依据充分，判决正确。

以上分析经部门会议讨论通过。

办案律师：汪蒙蒙

2017年4月28日