律师观点分析

上诉人欢欢幼儿园因与上诉人黄XX合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初5408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
欢欢幼儿园上诉请求：撤销一审判决，判令黄XX增加补偿金额200000元，并承担诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。欢欢幼儿园对被征收房屋的附属物及装饰装修费、依法纳税住改非补偿款等款项有权主张分割，一审法院支持金额明显过低。一、评估报告是以欢欢幼儿园为房屋价值评估主体；二、估价结果一览表列明的附属设施由欢欢幼儿园添置；三、欢欢幼儿园自2008年连续租用黄XX房屋至停办搬离，因搬迁对其产生的影响更为直接深远；四、住改非补偿款应优先考虑欢欢幼儿园，分割比例应在50%以上；五、最高人民法院（2017）最高法行再5387号行政裁决书在裁定理由中已论述“虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》中将房屋所有权人作为被征收人，但该条例并没有排除其他与房屋征收有利害关系的人参与补偿安置”。
针对欢欢幼儿园的上诉请求，黄XX辩称，一、黄XX与赫山区征收部门所签订的征收补偿协议是在黄XX与谢X所签订租赁合同最后租期届满之后7个多月才签订的，不存在提前解除租赁合同。欢欢幼儿园的主动搬迁是基于开始之前其与某甜幼儿园之间的合作协议而搬迁，与征收行为无关，且搬迁之后也未及时返还租赁房屋，而是直至租期届满之后第9天才将租赁房屋返还给黄XX。因此，不存在黄XX对欢欢幼儿园的任何违约补偿问题；二、欢欢幼儿园提出对黄XX的征收补偿款“有偿主张分割”的事由均不能成立。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：只有被征收房屋所有权人才是被征收人，房屋承租人并非被征收主体，无论承租人在其承租房屋上如何添置和装修，其添附价值始终只能成为房屋所有权人的征收补偿款的内容，不可能成为承租人征收补偿款的内容，承租人是否可以从中分得部分补偿款，则有赖于租赁合同的约定，在租赁合同无约定的情况下，则依照法定处理。三、欢欢幼儿园引用最高人民法院（2017）最高法行再5387号行政裁决书作为其“可以参与补偿与安置”的理由，与本案事实不符，没有法律依据。欢欢幼儿园提出装修、搬迁、停产停业等损失，与本案的征收补偿款之间已不具有任何利害关系，更无权分割。其装修已随租期届满而依约归出租人所有，其装修费用随租期届满从会计角度而言已分摊完毕，其“主动搬迁”系因其与某甜幼儿园合作而发生，与征收之间无任何利害关系。四、欢欢幼儿园不具有原告诉讼主体资格。本案租赁合同系黄XX与谢X所签订，没有与欢欢幼儿园签订任何协议，两者间不具有直接利害关系。
黄XX上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回欢欢幼儿园的全部诉讼请求，并由其承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决黄XX支付欢欢幼儿园补偿款78000元，明显违背国务院征收与补偿条例所确定的被征收主体范围和被征收房屋补偿价值的规定。现行生效法律规定和《益阳市国有土地上房屋征收与补偿》规定的被征收人都是指“被征收房屋所有权人”。评估被征收房屋价值时，并不考虑被征收房屋租赁因素的影响，即评估被征收房屋按照无租约限制的价值计算房屋的价值，房屋承租人并非被征收主体，无权获得补偿款，自然无权分得补偿款。二、黄XX没有违反租赁合同的事实依据，一审“酌情”判决黄XX支付欢欢幼儿园补偿款78000元，明显违背我国租赁合同的法律规定。黄XX已按签订的租赁合同约定全面履行了提供约定的租赁房屋的足够租赁期限的合同义务，无任何违约行为，不应承担任何违约责任；欢欢幼儿园住所地提前搬迁至原某甜幼儿园并不是因为征收行为引起，而是基于履行与他人早已签订的合作经营幼儿园协议所进行的主动搬迁，自我放弃继续经营，因此造成的损失应自行负责。三、政府的前期征收调查行为，并不影响黄XX与欢欢幼儿园所续签的租期如期履行完毕。黄XX与欢欢幼儿园约定最后租赁期限是2019年2月28日，但期满后承租人并未主动全部撤离，扫尾工作一直在进行，黄XX也未要求其撤离，直至3月8日电话通知谢X退房时，其才在3月9日全部搬离完毕。四、一审判决中所考虑的三个因素，均考虑不周，实属偏袒欢欢幼儿园一方。
针对黄XX的上诉请求，欢欢幼儿园辩称，黄XX的上诉请求与事实理由不具备事实基础和法律依据，应依法予以驳回。住改非的补偿是作为承租人经营租赁场所所增加的房屋价值的补偿，其中也包括了对承租人停业损失的补偿，这在益阳市人民政府第1号令第27、28条已明确规定，而我方正是因为征收行为导致的经营活动的终止，欢欢幼儿园是根据高铁项目工作人员的要求而被迫配合拆迁工作及签订合作办学的协议。本案停产停业的主体是承租人，而全部的停产停业补偿的获得者是黄XX，我方停产停业的补偿权益未能合法享有。
欢欢幼儿园向一审法院起诉请求：1.请求确认其应得补偿款10万元，判令黄XX支付欢欢幼儿园补偿款10万元；2.由黄XX承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年2月14日，谢X（乙方）与黄XX（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方办幼儿园，租用甲方位于某某某镇青XX（门牌号码xxx）的三层房屋约400平方米，租赁合同期限为一年一定；甲方如果不出售房屋产权，自合同签订之日起三年内乙方可续租；2008年年租金为4320元；经甲方同意，乙方在不损坏房屋主体的前提下可进行装修改造，装修附属物在合同终止时无偿给甲方。谢X租赁黄XX房屋后，开办了欢欢幼儿园。谢X与黄XX于2011年2月27日、2012年2月26日签订《补充协议》，均续签租赁合同一年。谢X与黄XX于2013年3月5日、2015年3月23日签订《补充协议》，均续签租赁合同三年，租赁合同期限至2019年2月28日。2017年11月9日，谢X办理了欢欢幼儿园《民办学校办学许可证》，并新建了铁围栏、塑料地皮、游乐设施、儿童床、儿童桌椅及办公桌椅等。2018年5月11日，谢X与某甜幼儿园举办者孟XX签订《幼儿园合伙经营合作协议书》，双方约定共同投资在益阳市赫山区某某某镇某某某村合作开办某甜幼儿园。2018年8月份，谢X搬离了租赁的黄XX的房屋，停止了招生办学。2018年8月3日，赫山区政府召开了关于常益长高铁建设项目赫山段有关工作的专题会议，形成了《会议纪要》，要求常益长高铁建设项目赫山段应确保2018年8月份完成实物量调查、9月份完成征地拆迁和青苗补偿等数据核算上报、10月份基本完成红线内征地拆迁等。
2018年7月，益阳市赫山区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称“赫山区征补办”）启动对黄XX房屋的征收工作。2018年7月27日，湖南XX公司、湖南省自然资源事务中心、XX公司委托湖南XX公司对益阳市赫山区欢欢幼儿园（黄XX）房屋价值进行评估。2019年8月23日，湖南XX公司出具常益长铁路建设项目涉及的益阳市赫山区欢欢幼儿园（黄XX）房屋价值评估房地产估价报告，评估方以2018年9月30日为价值时点，确定估价对象房屋（不含土地使用权）及附属设施、设备价值共计XXX元，其中房屋价值为XXX元，水泥坪、铁围栏、塑料地皮、樟树、游乐设施等附属设施评估补偿价值71786元，空调及摄像头机器设备评估补偿价值5800元。2019年10月23日，赫山区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（甲方）和黄XX（乙方）签订《国有土地上私有住宅征收补偿协议》，协议约定：乙方同意按评估报告和《征收决定》明确的标准进行补偿，乙方获得的补偿款共计XXX元，其中被征收房屋价值款XXX元，被征收房屋的附属物及装饰装修费171541元，依法纳税住改非补偿款740520元；甲方不承担被征收房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济费用和法律责任。之后，赫山区征补办按照与黄XX签订的征收补偿协议，向黄XX支付了房屋拆迁补偿款XXX元。2019年11月6日，黄XX与赫山区征补办签订了房屋移交确认书，黄XX将上述房屋移交给赫山区征补办。在审理过程中，赫山区人民法院向赫山区征补办法务部部长黄新亮调查，住改非的补偿政策依据为《益阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（益阳市人民政府第1号令）第二十七条第九款的规定：房屋所有权人未经规划、国土资源部门批准，将住宅房屋改为非住宅用房，但办理了工商和税务登记、正在从事合法经营的租住房，按期实际经营面积（不含辅助性用房和生活用房面积），可在住宅补偿的基础上适当增加货币补偿，但不再给予停产停业补偿；经营时间在2年以上的，按房屋整体评估的平方米单价，每平方米增加30%的补偿。因黄XX的房屋开办幼儿园，幼儿园取得了办学许可证，符合住改非补偿标准。黄XX房屋住改非补偿的计算方法为：房屋主体评估价值XXX元×30%=740520元。谢X、黄XX在庭审中确认，按评估报告所载明的附属设施、设备中，谢X添附的设施、设备包含：水泥坪100平方米、塑料地坪、铁围栏、游乐设施、儿童房、桌椅及办公用品、空调及摄像头，按评估报告所附价值表，上述谢X添附的设施、设备价值共计28000元。
一审法院认为，谢X与黄XX签订《房屋租赁合同》，租赁黄XX的房屋开办幼儿园，并取得了办学许可证，欢欢幼儿园的诉讼主体资格合法。本案争议的焦点为：欢欢幼儿园对住改非补偿是否享有份额。欢欢幼儿园负责人谢X与黄XX签订的《房屋租赁合同》，并未就租赁房屋遇到拆迁时补偿款的分配问题进行约定。根据《益阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（益阳市人民政府第1号令）第二十七条第九款的规定：房屋所有权人未经规划、国土资源部门批准，将住宅房屋改为非住宅用房，但办理了工商和税务登记、正在从事合法经营的住房，按期实际经营面积（不含辅助性用房和生活用房面积），可在住宅补偿的基础上适当增加货币补偿，但不再给予停产停业补偿；经营时间在2年以上的，按房屋整体评估的平方米单价，每平方米增加30%的补偿。根据《益阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（益阳市人民政府第1号令）第二十八条的规定，对征收国有土地上单位和个人的非住宅房屋造成停产停业损失的，给予补偿，征收非住宅房屋造成的停产停业损失补偿，根据被征收房屋价值确定，补偿范围包括因停产停业造成的经营和利润损失。停产停业损失补偿标准为被征收房屋总体评估价值的5%，一次性给予停产停业损失补偿。黄XX房屋住改非补偿的计算方法为：房屋主体评估价值XXX元×30%=740520元。黄XX取得了房屋住改非补偿款740520元。住改非补偿是房屋所有权人将房屋用作出租经营所增加的房屋价值的补偿，也包括对承租人停业损失的补偿，欢欢幼儿园享有相应权益。考虑到政府建设项目启动对黄XX房屋的征收工作时，房屋租赁合同尚有7个月才到期；同时因欢欢幼儿园办学，并取得了办学许可证，使得黄XX的房屋符合增加住改非补偿的相关情形；同时考虑到在政府建设项目启动对黄XX房屋的征收工作前，欢欢幼儿园负责人谢X于2018年5月11日与他人合作开办某甜幼儿园，减少了欢欢幼儿园的停业损失。结合本案的上述实际情况，酌情认定欢欢幼儿园分得50000元住改非补偿款。欢欢幼儿园所添附的设施、设备在房地产评估报告中已载明其价值为28000元，黄XX已取得了附属物补偿款，黄XX应给付欢欢幼儿园设施、设备补偿款28000元。黄XX辩称“欢欢幼儿园不具备诉讼主体资格，无权获得黄XX房屋住改非的补偿款”，因与本案事实和相关法律规定不符，不予采纳。对欢欢幼儿园要求黄XX给付补偿款400000元，除认定应由黄XX给付欢欢幼儿园补偿款78000元外，超出部分，不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、黄XX在判决生效之日起十日内支付欢欢幼儿园补偿款78000元；二、驳回欢欢幼儿园的其他诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，由欢欢幼儿园负担2775元，黄XX负担875元。
二审中，欢欢幼儿园提供益阳市衡龙桥镇人民政府出具的《证明》一份，拟证明幼儿园是应政府通知要求停办，并从租用黄XX的房屋处搬离。黄XX质证称：一、该份证据不属于新证据，该证据在一审判决之前就已出现；二、该证据的征收时间与幼儿园起诉状主张的征收时间相矛盾；三、房屋所有权人直到2018年8月才知晓征收事宜，承租人从何得知征收时间是从2018年5月开始；四、该证明内容有待核实，不排除有串通行为。本院经审查后认为，该《证明》能与本院查明的欢欢幼儿园搬离时间相互印证，本院予以采信。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案是因涉案房屋被征收后当事人双方对政府补偿款的分配产生分歧而引发的纠纷。双方二审争议的焦点是：欢欢幼儿园对房屋拆迁补偿款是否享有权益，一审对拆迁补偿款的分配是否适当。涉案房屋的补偿款是依据《益阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关规定并按评估报告和《征收决定》确定的标准计算的，该《实施办法》对将住宅改为非住宅用房时房屋所有权人的补偿，及征收过程中对单位个人停产停业的补偿均作出了明确规定，故住改非补偿对于黄XX而言，是其将住房用作非住房出租所增加的房屋价值补偿，而对于欢欢幼儿园而言，是对其因另找经营场所造成的停业损失，因此，黄XX与欢欢幼儿园对涉案住改非补偿款740520元均享有相应权益。因当事人双方签订的《房屋租赁合同》对政府拆迁补偿的分配问题未作出约定，而欢欢幼儿园搬迁造成的具体损失无法评估，在此情形下，原审法院结合欢欢幼儿园在拆迁征收期间房屋租赁期限、停业损失及本案实际，酌情认定欢欢幼儿园在涉案房屋住改非补偿项下分得50000元补偿款并无不当，故本院对黄XX与欢欢幼儿园关于住改非补偿款分配的各项上诉请求均不予支持。
一审庭审中，当事人双方当庭对《房地产评估报告》附属设施项下的各项设施设备进行了确认，原审依据当事人双方的确认结果，参照评估报告中各设备设施的评估价，在补偿款已被黄XX取得的情况下，认定由黄XX给付欢欢幼儿园为办园添附的各项设备款28000元正确，黄XX提出原审判决由其支付装饰装修损失28000元有失公正的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，欢欢幼儿园及黄XX的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6050元，由欢欢幼儿园负担4300元，黄XX负担1750元。
本判决为终审判决。