“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　【案情介绍】

　　房价年年不停涨，工资不见涨，2012年，攒了几年老婆本的Z先生决定买房了。从城东看到城西，从城南瞅到城北，发现J公司开发的J小区挑高式公寓很是诱人，你看，这宣传彩页上写着：“三室两厅两卫，楼下不贵，楼上免费”、“约75m2，装修后约130m2”、“4.8米挑高，买一层送一层，买平方得立方”。虽然单价比周边贵了一点，但是一层的价格买两层的房屋，划算呀!Z先生当即拍了板，跟J公司签订了商品房预售合同，开始美滋滋地期待房屋的交付。

　　转眼到了2014年年底房屋交付的时候，Z先生钥匙拿到手了，验着房屋心里却犯了嘀咕，这房屋怎么没有想象的大呢?这怎么看怎么没有70多m2呀?跟左右邻居一合计，发现大家都这个感觉，再一查，这交付的房屋一层面积只有60 m2!

　　Z先生当即与J公司交涉，J公司答复，没错!这一层建筑面积是60 m2，这不二层还有块夹层楼板么，加起来就75 m2了。Z先生懵了，你当初不是说买一层送一层，楼下不贵楼上免费么，二层应该是送的呀，怎么能算在面积里呢?J公司说，商品房预售合同中并没有约定二层面积是送的，况且合同附件2有套形图，上面已经标明了夹层面积;宣传彩页是要约邀请，不是正式的合同，而且你看，彩页上面有行小字“本资料为要约邀请，买卖双方权利义务以相关政府最终批文与买卖契约为准”。

　　Z先生感觉自己被骗了，很伤心，诉至法院，要求变更与J公司签订的商品房预售合同总价，J公司退付夹层部分面积的房款并支付利息。

　　【法官说法】

　　南京中院经审理认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　本案中，J公司在宣传资料上明确载明“买一层送一层”、“楼下不贵楼上免费”，该宣传具体确定，而且对买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响，应当视为合同内容。

　　商品房预售合同附件2虽以套型图形式对夹层面积有所体现，但该套型图并非文字条款，作为普通购房人的Z先生不易通过分户图得知夹层面积计入建筑面积及房屋价款。因此，Z先生基于其经验、知识缺乏，对涉案房屋的建筑面积及计价方式这一重要合同内容产生错误认识，并在该错误认识基础上签订了商品房预售合同，已经构成重大误解，有权要求变更合同。

　　对于合同价款变更的实际数额问题，考虑到因附件2记载了套型情形，Z先生在购房时也要应尽到一定的审慎义务，对合同重要事项进行核查。因此结合本案事实情况及双方当事人过错程度，南京中院判决J公司向Z先生返还了大部分二楼房款。

　　【结语】

　　开发商在销售商品房时应遵守诚实守信的交易原则，如实宣传推广，要知道，商品房的销售广告可不是随便说说的～～购房者在签订房屋买卖合同时也要更加仔细哦!

　　【摘自南京中院公众号】