房东停水停电，谁之错

刘彦林律师

广东港宏律师事务所法律顾问团在解决法律顾问单位的法律服务项目时，经常会遇到顾问单位向律师提出关于租赁合同履行中出租人单方停水停电的行为的合法性的疑惑。其中，有的案件中我们的顾问单位是作为出租人，有的案件中我们的顾问单位是作为承租人。当承租人有违约行为时，顾问单位作为出租人计划采取停水停电措施，但不知是否存在法律风险。在顾问单位作为承租人时，因种种原因未能及时履行义务，被出租人停水停电，导致我们的顾问单位被迫停产，造成巨大损失，是否可以维权等。因为不是个案，今天笔者将重点分析出租人的这一行为的合法性，为法律顾问单位和朋友们提供参考，也为正在履行中的租赁合同双方当事人依法维权提供帮助。

目前调整租赁合同法律关系的主要法律依据是1999年3月15日全国人大通过的《合同法》和由国家住房和城乡建设部2010年12月1日出台的《商品房屋租赁管理法办法》两份文件。同时，为了统一裁判尺度，满足各地法院审判的需要，根据司法实践总结，最高人民法院2009年7月23日颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共同构成了处理、调整租赁合同关系中的重要依据。

房屋租赁合同是平等主体双方签定的民事契约，如无违反相关法律规定和强制性的行政法规，依法成立的合同应当受到法律的保护。实践中，出租人采取停水停电行为是否为合同约定的权利，根据私法自治的原理，我们首先要审查双方当事人签定的租赁合同是否有约定，承租人的行为是否满足出租人单方采取停水停电的条件。

在笔者亲自接洽和处理的类似争议案件中部份租赁合同中也存在不少问题，常见的表现有以下两种情况：第一种情况是承租人以出租人未履行合同义务而拒付租金，出租人采取停水停电的；第二种情况是承租人无其他正当理由而延迟支付租金，出租人以承租人逾期未交纳租金为由停水停电。以下分别简要阐述和分析。

一、承租人以出租人未履行合同义务而拒付租金，出租人采取停水停电的行为是否合法，下面从先履行抗辩权的角度分析：

（一）承租人需要能够证明出租人应先履行合同义务而未履行的，承租人支付租金作为后合同义务，有权提出要求出租人先履行义务，出租人未履行的，承租人有权不履行。

根据《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”笔者提示应当注意一个问题，该规定中的先履行义务和后履行义务均为合同中的主要义务，如一方不履行的，直接影响到另一方的合同目的能否实现，在租赁合同中承租人承租房屋的目的主要在于使用租赁标的房屋，如果出租人提供的物业不符合合同要求，承租人不能使用的，承租人以此为由拒付租金，在这种情况下出租人以承租人未支付租金为由采取停水停电的行为属于合同违约行为，承租人有权根据合同约定要求出租人承担违约责任。

（二）实践中，大多数租赁合同中约定，在租赁合同生效后，承租人应先交纳租金，后使用房屋。在这种情况下，承租人应先交纳租金，收取租金作为出租人出租房屋的主要目的，如果承租人未先支付租金，出租人有权拒绝履行义务，即交付房屋，出租人采取停水停电的行为即属于合同法中所规定的拒绝履行交付房屋的情况。如果在合同履行期间，承租人已支付了当期的租金，但房屋出现质量问题，导致承租人无法使用的，在承租人已经通知了出租人，但出租人怠于履行修缮义务，承租人是否有权拒付第二期的租金，这种情况应当属于前面分析的第一种情况，承租人按照合同约定履行了合同义务，如果出租人不履行义务的，承租人的有权拒绝履行后合同义务，在这种情况下，出租人采取停水停电的行为属于合同违约行为，如果造成承租人的损失，根据合同约定可能还要承担损失赔偿责任。

二、承租人无其他正当理由，延迟支付租金，出租人采取停水停电的合法性

前面已经分析，如果出租人已履行了合同义务，而承租人延迟支付租金的，因出租人的合同目的落空，出租人有权采取停水停电的行为拒绝其交付房屋的义务，但我们还应当注意一点，如果承租人延迟支付租金并未达到合同中约定停水停电的条件，出租人行使这一权利有可能涉及侵权，如果造成承租人损失的，承租人有权要求出租人承担赔偿责任。在实务中，大多合同中有约定，承租人延迟支付租金多少天的，出租人有权停水停电或解除合同。如果合同中没有明确规定，出租人采取停水停电的行为应当谨慎。

根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。如果双方合同中没有约定逾期支付租金出租人有权单方解除合同的条款，根据法律规定，出租人应当在解除合同之前书面通知承租人在限期内支付，逾期仍未支付的，出租人可以单方行使解除权。所以，出租人在承租人延迟支付租金的情况下，首先应当根据合同约定是否构成合同解除条件，如果不构成合同解除条件的，出租人应当书面通知承租人限期支付租金，在规定的期间内，承租人仍未支付租金的，视为承租人已根本违约，出租人有权行使先履行抗辩权采取停水停电的措施，使租赁合同的履行暂时中止，如果承租人在停水停电期间仍未履行交纳租金义务的，出租人有权行使解除权终止合同的履行。

通过以上分析，出租人采取停水停电的行为应当符合一定的条件即出租人定约目的不能实现时，如果承租人有正当理由或向出租人提供担保的，并未损害到出租人的合同利益，针对承租人的轻微违约行为，出租人有权通过其他违约条款要求承租人承担违约责任，出租人不得擅自采取停水停电的措施，否则，可能构成合同违约或侵权，根据《合同法》第一百二十二条和《侵权责任法》第六条的规定，承租人有权选择要求出租人承担违约责任或侵权责任。

综上，如何正确行使停水停电的权利，出租人应当谨慎为之，

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