韦喜说案：

2015年3月5日，赵某购买某开发商商品房一套，并签订了书面的房屋认购书，认购书上特别约定签订认购书时买方支付诚意金2万元作为双方签订商品房买卖合同的担保，赵某在规定时限未到开发商指定地点与开发商签订商品房买卖合同，开发商有权不作通知另行出售。若开发商在约定期限将房屋另售他人，则开发商双倍退还买方诚意金。赵某按约支付诚意金。赵某按约定日期与开发商签订商品房买卖合同时发现房屋情况与开发商的销售人员口头承诺不一致，未签订商品房买卖合同，起诉至法院。（详见赵玲与重庆营筑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷（2015）渝一中法民终字第05243号二审民事判决书）

韦喜律师归纳焦点：

1、本案中的诚意金是定金还是订金？

2、赵某拒绝与开发商签订商品房买卖合同的理由是否成立？

韦喜律师解答：

1、本案中的诚意金系定金。

（1）《合同法》第115条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而在商品房买卖过程中，商品房出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。

（1）本案中的认购书明确了赵某须支付20000元诚意金作为双方签订《商品房买卖合同》的担保，并约定了该款项的担保作用具体表现在两个方面，一方面为若赵某违反认购书的约定不签订《商品房买卖合同》，则开发商不退还该款；另一方面为若开发商违反认购书的约定将该房屋出售给他人，则开发商双倍退还赵某诚意金。

（2）根据前述规定，涉案的20000元诚意金（也称为“订金”）的作用是为订立主合同提供担保，尽管认购书中称该款为诚意金，收据上称此款为购房订金，但是当事人对该款的约定完全符合前述法律规定。

2、赵某拒绝与开发商签订商品房买卖合同的理由不成立。

赵某称因开发商的口头承诺与商品房买卖合同关于房屋的建筑结构、土地使用年限等问题不一致，但赵玲并未提供证据进行证明，开发商亦未认可，加之认购书中对付款方式及时间已有了比较明确的约定，双方签署认购书时开发商早已取得了房地产权证，该证已明确了土地使用权终止日期，另根据该司开发的商品房已经区房屋管理局审核认定该商品房符合法定条件，并获得了预售（预租）许可证，可知该建筑工程规划已获许可，并已明确了竣工交付日期等重要内容，故赵某拒绝与开发商签订商品房买卖合同的理由不成立。

韦喜律师温馨提示：

1、“定金”与“订金”。收取“定金”一方未按约定履行义务，双倍返还定金。“订金”则不需要双倍返还。签订商品房买卖合同时一定要注意“定金”与“订金”的区别。

2、虽然约定的是订金，但若其功能与定金相同，即约定双倍返还，则其性质也可认定为定金。

3、定金或订金交付前，一定要确定房屋的所有人等信息，就主要的交易条款达成意向并确定，以免被骗。

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