二手房买卖中卖房人的收款风险

因为工作原因，小孙打算在南京买一套房子，今年4月份看好楼盘后，小孙立即通过中介出售徐州的房产。由于小孙定价不高，中介很快为小孙找到了买家老刘，老刘表示自己要通过首付加贷款的方式支付全款，但是自己信用良好，银行很快就能批下来。小孙考虑到两人尽快办理的话，6月底应当能够拿到全款，遂与老刘在中介签订了房屋买卖合同，第二天去房产交易中心签订了《徐州市存量房买卖合同》，合同约定将购房款缴入资金监管账户，首付款30万元，商业贷款40万元。两人随后在贷款银行开立了资金监管账户，老刘将30万元存入资金监管账户，并在很短时间内通过银行审核与银行签订了贷款合同。至此，小孙认为自己可以高枕无忧，只等拿到购房款去南京买房。但是，6月份过去了，7月份过去了，小孙仍然未能拿到房款，南京的房子也失之交臂。去向老刘催款，老刘也很无奈，称自己能做的已经全做了，银行不给放贷，自己也没有办法。从4月到8月，徐州和南京的房价都上涨不少，徐州的房子卖亏了，南京的房子买亏了，两头吃亏，小孙越想越憋屈。

小编查阅了小孙与老刘签订的两份房屋买卖合同，发现造成小孙当前困境的主要原因出现在合同对付款条款的约定上。中介提供的合同模板简单粗糙，对付款时间节点没有任何约定，而房管局提供的格式文本对付款条款的约定也不尽完善。当前《徐州市存量房买卖合同》中，对付款有三种方式供买卖双方选择，第一种是一次性付款，第二种是分期付款，第三种是贷款付款。小孙与老刘约定的是第三种付款方式，但是第三种方式只注明了支付首付款的时间和办理完毕银行贷款手续的时间，没有其他的约定，这样对卖方人来说无疑是一大隐患。比如本案中，老刘在约定时间内办理完了银行贷款手续，但是小孙并未拿到卖房款，而且很难认定老刘在付款上存在违约行为。究其原因，是随着房地产政策调控，银行贷款收紧，贷款合同虽然签订了，但是想要拿到贷款，还要等上三、四个月甚至更长的时间。因为银行限贷拖延付款，风险由谁来承担，这是买卖双方在签订合同之前就要协商好的，但是很多人没有这方面的风险防控意识。其实，对小孙这种急于回笼资金的卖房人，在签订合同时有两种方法可以规避银行放贷迟延造成的风险。

如果小孙在签订合同时采用上述两种方法之一，其当前的困境也就迎刃而解。在此，小编提醒卖房人，不要认为只要房子还没有过户，自己就处于绝对安全的地位，从而忽略了合同签订当中的细节问题，给自己带来不必要的损失。