律师观点分析
张XX与张XX、张庆樑、张XX、张XX共有物分割纠纷2015民三初1339一审民事判决书
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第1339号
原告：张XX，住广州市，
原告：张XX，住广州市XX，
原告：张庆樑，住广州市，
原告：张XX，住广州市海珠区，
被告：张XX，住广州市荔湾区，
委托代理人：郑XX，住广州市荔湾区，
委托代理人：刘XX，广东广信君达律师事务所律师，
原告张XX、张XX、张庆樑、张XX诉被告张XX共有物分割纠纷一案，本院受理后，由代理审判员方婷独任审判，公开开庭进行了审理，原告张XX、张XX、张庆樑、张XX，被告张XX及其委托代理人郑XX、刘XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告张XX、张XX、张庆樑、张XX诉称：广州市荔湾区带河路泰兴XX19号二、三楼的房屋是原告、被告共有，产权各占五分之一，原拆迁房屋由原告、被告居住使用，于2000年拆迁，回迁前原告、被告五人与广东XX公司因回迁纠纷诉讼至荔湾区法院，后双方达成了民事调解书，2012年4月元邦公司安排文昌北XX246号1205房和1911房给原告、被告回迁，两套房的产权是原告、被告共有，每人各占五分之一，2014年11月4日房管局已核发房产证，1911房由产权人张XX、张XX、张庆樑、张XX、张XX五人共有，各占五分之一，回迁后，由张XX居住1205房，被告居住使用1911房，2006年被告购买了自有房屋，2012年4月原告、被告与元某公司签订调解书时，被告欺骗原告，一直强调没有自有房屋，要求使用1911房，原告才同意被告使用1911房分割，并提出具体分割方式：将1911房变卖所得价款由共有人分割，如被告需要1911房的产权，同等条件下可由被告优先购买，这些要求均遭到被告的拒绝，由于1911房建筑面积48.48平方米（包含公摊面积），套内建筑面积只有35平方米，原被告五人没法进行实物分割，故此起诉请求依法判决：一、将广州市文昌北XX246号1911房拍卖，拍卖所得款项按各人所占房屋份额进行分割，二、本案受理费及拍卖费用由被告全额承担，
被告张XX辩称：不同意原告的诉讼请求，该房屋已经由原告张庆樑、张XX出卖给被告，原告的主张没有事实依据，张XX已经将案涉房屋的份额换给被告，被告另将246号1205房的份额换给了张XX，故张XX亦无权提起主张，张XX曾经做过案涉房屋的赠与承诺，将其份额赠与给被告，故被告应占有案涉房屋的全部份额，
经审理查明：广州市荔湾区文昌北XX246号1911房钢筋混凝土结构，建筑面积48.48平方米，套内面积35.4平方米，该房屋于2014年10月29日因交换登记在原告张XX、张XX、张庆樑、张XX与被告张XX名下，四原告与被告按份共有该房产，各占五分之一产权份额，该房屋现由被告居住使用，
2015年9月8日，四原告提起本案诉讼，要求以拍卖的形式分割价款，
本院认为：依照《中华人民共和国物权法》第十七条的规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，根据房管部门核发的房产证反映，涉案房屋属于四原告与被告按份共有，各占五分之一份额，故本院对该法律事实予以认定，被告抗辩认为其应占有涉案房屋的全部份额，该份额争议本案不作处理，可另寻其他途径解决，
根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，四原告作为涉案房屋的按份共有人,有权要求对共有的涉案房屋请求分割，《中华人民共和国物权法》第一百条规定，分割共有的不动产或者动产，可以采取各共有人间协商确定的方式，当无法达成协议时，共有人可提请法院进行裁判分割，分割方式首先可以采取实物分割、然后是折价分割和拍卖变卖分割，首先，对于案涉房屋是否具备实物分割的条件，由于涉案房屋建筑面积48.48平方米，套内面积35.4平方米，难以作实物分割，且实物分割会明显不利于房屋的使用，减损房屋的价值，故涉案房屋不具备作实物分割的条件，现四原告请求以拍卖的方式分割共有房屋，本院予以支持，应对涉案房屋予以拍卖，按各方所占涉案房屋的份额对拍卖取得的价款予以分割，另，鉴于涉案房屋现由被告居住，故应以不交吉价对涉案房屋进行拍卖，
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九十九条、第一百条第一款的规定，判决如下：
在本判决发生法律效力之日起30日内，原告张XX、张XX、张庆樑、张XX与被告张XX申请以不交吉价拍卖广州市荔湾区文昌北XX246号1911房，所得款项由原告张XX、张XX、张庆樑、张XX占五分之四，被告张XX占五分之一，
本案受理费7877元，由原告张XX、张XX、张庆樑、张XX负担6302元，被告张XX负担1575元，
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院，
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理，
代理审判员 方 婷
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 林颖雅
刘光华律师